50宗地王货值万亿元难入市 销售回款不足地价一成
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浏览:666 | 更新:2017/12/12 9:08:01
近三年抢地王的房企,喜者少,忧者甚。徘徊于“割肉”还是“等待”的路上,多数地王项目仍在被动“等待”入市。
 
有数据显示,2015年以来,全国住宅类高总价地王地块单宗地块成交金额超过65亿元的合计50宗,其中20宗于2017年成交,20宗于2016年成交,另外还有10宗是2015年成交的。
 
值得注意的是,据数据显示,这50宗地王土地款总价合计为4178亿元,货值接近1万亿元,目前网签销售额合计仅为277.5亿元,占支付土地款总价尚不足7%。
 
能够变现已经算走出了一步,更重要的是,大多数地王仍“趴着”未动,再退一步说,即使将来入市,亏本也已是大概率事件。
 
六成地王股权变动
 
曾几何时,一个地王可以成就一家企业。12年前,华润置地以25.65亿元摘得北京地王,到2015年底,这个项目销售额突破了145.39亿元。彼时,拿地款与其产生的销售货值的比例尚能高达1:5.6,现如今,在北京楼市,这一比例已降至1:1.4,甚至货值更低。
 
曾经尝到地王甜头的另一家房企是中国金茂。8年前,中国金茂拍得北京广渠路地王时还名为中化方兴,支付40.6亿元的地价换来了131亿元的销售额,也给中国金茂带来了金茂府的高端产品线,可谓造就了一家标杆房企。
 
然而,2015年之后,高价地将不再是房企淘来的一桶金,反之,或将成为开发商的“噩梦”。
 
以现在开发商的能力来看,一般一个住宅项目,从拿地到销售可以控制在6个月-8个月之间,高价地可能稍微缓慢一些,但依然可以实现高周转。简言之,根据地产项目开发周期,大部分去年招拍挂诞生的“地王”,都会在今年或是明年上市销售,更不要提三年前的项目了。
 
“2015年以来,多宗地王地价超过房价,大多数都在‘晒太阳’。50个项目中,有29个项目基本确定了案名。” 中原地产首席分析师张大伟向记者表示,除北京与上海的个别项目因为入市较早而产生销售额外,大多数高价地都难以入市。
 
“限价”政策压制下,高价地变现举步维艰。张大伟称,2016年下半年集中成交的高价地,恰好多分布在调控最严格的15个热点核心城市,目前看,拿地时的“过于乐观”很难在短时间内转变为“销售数字”。
 
更重要的是,因涉及资金体量大,在50宗高总价地块中,有32宗地块产权在拿地后出现了变动,占比高达64%,其中部分项目都由拿地时的单个企业变成了联合体操盘,上海、北京、武汉等城市的高总价地块大部分都出现了股权变动。
 
张大伟表示,2017年房企融资难度越来越大,过去2年拿地过于激进的企业只能选择卖股求生,预计后续还有更多项目抛售股权。
 
再难卖出“高溢价”
 
近期,有媒体报道称,南京出现了首个亏本的地王。据报道称,京奥港未来墅近期自贴“封条”停工,施工方称项目拖欠了两千多万元的工程款。与此同时,该项目一笔34亿元融资即将到期,而其今年销售额最高不超过5.6亿元。
 
对此,同策研究院表示,在今年银行信贷紧缩、成交量普遍下滑的持续影响下,短期内确实令这些“地王”尚未开建便已“被破发”,或难以以盈利方式推盘入市,高昂的地价和趋稳的房价将形成尖锐矛盾,让绝大部分地王项目亏本。
 
“近两年成交的土地,销售利润可达5%的并不是很多。”某房企高管接受《证券日报》记者采访时表示,市场已经变了,土地红利时代已经结束,房企拿地前要做功课,要不然代价会很大。
 
盘点2016年争抢地王的房企,《证券日报》记者发现,有扩张需求的中小房企更为激进。事实上,这类房企信用评级较低,拿到低成本借款的能力比大型房企更差,判断市场和操盘能力更弱,甚至没有产品IP的现状,使其高价地在手无法快速变成现金,其被拖进危机之中的概率也就更高。
 
“拿高价地的房企可能有两种死法”,上述房企高管向《证券日报》记者表示,一种是猝死,比如猛拿高价地,拖几年仍没变成现金,在这种局势下,假如明天从银行贷不出款,就可能马上破产;另一种是慢死,比如一家房企有400亿元净资产,每年亏损10亿元,可以亏40年,外界似乎看不出来,但这是温水煮青蛙式的死法。
 
“2018年,资金链告急将成为近三年拿高价地的房企最大的压力。”张大伟直言,大部分企业鉴于开发周期计算,都预判2017年下半年项目进入回款阶段,因此借款融资都集中在2015年-2016年之间,而2018年则是其还债期。届时,旧债因销售回款率低难以偿还,新债又难借,多重压力齐至,不排除比亏本更严重的被逼出房地产市场的可能性。
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