卖房

根据多年二手房买卖经验，在物业交割环节只要遵循以下四个步骤，将会给购房者带来极大的方便。第一步，在物业交割前，需要通知出售业主腾空房子;如果有租户的，需要约租户到场。第二步，清点设施、清点欠费 　由于二手房一般都被上家装修和使用过，而在出售时对装修和一些设备通常都是赠送的，因此，应当在签订房地产买卖合同时，就将设施设备的品牌、成色以及能否正常使用写清楚，交房时按照合同约定清点。这些设施设备一般有：空调、抽油烟机、热水器、灯具，分别注明数量和品牌。对原房屋产生的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方都要在物业交割单上签字备档，买方需要向原业主索要各项费用交齐的发票;第三步，向出售业主领取房屋钥匙，并进行门锁更换;第四步，买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》。第五步，确认无误，结清尾款

【案例再现】 何女士2014年8月通过某中介公司购买了一套北京市昌平区的一套经济适用，由于买的是经济适用房，卖方办理过户的手续较繁琐，因此他们先交了首付后，拿了房子钥匙为装修做准备。没想到，有一天他们请人来做设计时，开发商突然出现，原来他们是来维修楼下住户天花板的。 何女士赶紧掀去各个房间原有的地毡，目瞪口呆，原来地板上布满了裂缝，最长的裂缝接近三米，宽度达到两厘米，而且裂缝是贯通整个楼板的。且据维修人员说，该房之前已经维修过一次了。 何女士赶紧找来中介机构和卖方要退房，中介机构推说不知情，卖方则说从未维修过，质量已经得到买方认可。于是，定金不退，中介费不退。何女士的房子还没入住，就有一场官司摆在眼前。 【案例分析】 购房人发现房屋存在质量问题后，首先要确定是否属于保修的范围，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;3.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;㈣电气系统、给排水管道、设备安装为2年。 如房屋质量问题属于保修范围，购房人可直接向开发商主张保修，卖主有配合的义务。如房屋质量问题不属于保修范围且存在于房屋买卖前，则原房主属于责任方，应承担维修义务。 【如何维权】 如果该房屋存在重大质量问题，已经影响到了该房屋的居住与使用安全的话，根据《合同法》第一百四十八条关于“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”的规定，梁女士可以解除与卖方所签订的二手房买卖合同，要求卖方还购房款并赔偿相应的银行利息损失。 【坐标支招】 1、二手房交易不同于一手房，有很多隐蔽的质量问题不太容易发现，因此，在查验二手房时应小心细致，多看多观察，最好能够请有经验的人士一同查验。 2、在签署二手房交易合同时，应在合同中约定，如果存在质量问题，应明确责任方的责任和赔偿方式。 3、发现问题时应当及时与原房主联系解决，以便时间太久无法分清责任方。

有很多购房者在买房时非常容易中了中介对房龄伪年轻的圈套。特别是对于刚需户或者第一次买房的购房者来说，由于手中钱不多，都是只关注价格，而对于房龄等问题一概不知。 2015年4月张先生通过某中介公司购买了，位于在北京市海淀区毛纺厂南小区的一套两居室，签约前中介公司经纪人一直告知房子是1995年的房子，放心买肯定没问题。由于张先生当时没太在意房子的年龄，很痛快的签了买卖合同。直到后来一位朋友前去参观他家房子的时候，这位购房者才知道原来这套房子是1985年的，已经有30岁了。 中介公司为了促成交易，有的时候会故意隐瞒老房子的真实年龄;。二手房交易过程中中介公司隐瞒房屋真实年龄的现象，对于购房者会有怎样的影响呢?最直接的联系就是老房子的价格比新房子的价格低，房龄还会影响到贷款的数额和年限。在谈价时，购房者由于不知情，可能会比较容易接受这个伪年轻的房子，最终导致利益受损。 随着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的维修费用，实际购房成本将增高。所以在购二手房时，最好在有买卖双方及中介公司签字的合同中注明房龄。如果在签订合同后发现中介在签订协议过程中故意隐瞒房屋真实房龄，购房人有权要求中介方赔偿因此造成的损失。如果卖房者有恶意隐瞒房屋真实房龄的情况，严重损害购房者利益，则购房者有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。

在签二手房买卖合同时应当在合同里约定原业主物业结清，以及预留物业保证金。但时有物业交割完成新业主入住一定时间后发现原业主拖欠的物业＼取暖等费用还未结清，这时作为购房人可找成交中介，中介公司是该房成交居间服务提供者，有责任监督业主清偿所交易房子的一切费用。坐标网再次提醒广大购房者，买二手房一定要在房款里预留2-5万元物业保证金，同时坐标签约前的《签约风险视频》里面有相关风险提示：物业交割风险（预留物业交割保证金，杜绝后患）风险：交割之后发现的欠费，则可能由购房人承担。风控措施：一核：坐标将要求原业主提供相关票据，并向物业等单位核实缴费情况；二留：签约时留存物业交割保证金，如有欠费，从中抵扣；三返还：经纪人会陪同双方到房屋实地交割，签署《物业交割单》，监督返还保证金。坐标承诺，坐标将对房屋费用拖欠情况进行核查，如业主有费用拖欠、且留存的物业交割保证金不足以抵扣所欠费用的，则坐标承担先行垫付责任，并由坐标向业主进行追索。

首先合同应该签署完整不留有空白，未填写内容应该划【X】或【\】；其次交易方留存信息必须填写完整，必填内容包括姓名、性别、国籍、身份证号码、通讯地址、联系电话等；最后只要涉及到有放弃监管资金的，买卖双方均应当在放弃资金监管提示函处签字，并填写正确的放弃金额(填写的具体数额为交易当中所有通过自行支付方式支付的房款总额，包括定金、物业交割保证金、自行支付的房款)。 合同签署需要重点注意的内容有1.抵押情况及抵押权人要明确(抵押权人不可能为业主本人)；2.要明确合同上贷款机构，落实在合同上；</p>3.明确填写拟贷款金额及贷款批贷金额不足的解决方案；4.在主合同中应明确约定房屋交付时间及户口迁出时间；5.补充协议中关键条款的约定应明确，如首付款支付时间、过户时间等；6.补充协议其他约定有无勾选或划x；7.补充协议中不应有不当承诺。

由于定金是购房意愿的表示，交完不想买了是退不回来的。因此在交定金前一定要想好，一旦决定了，在支付定金、签订金协议之前务必做到以下几点：一、核实房本首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠。二、核实产权房屋所有权是单独所有还是与他人拥有。如果跟他人共有，共有产权人是否同意出售。三、检查产权瑕疵看房屋有无其他债权、债务纠纷。不然交完钱房子被法院查封回落得人财两空。四、核对面积有的业主在中介公司挂牌时报的面积跟房本上的实际面积相差甚远，一平米好几万，一定要看好五、确认房主：核实你与之磋商房屋事宜的人是否是房屋产权人。首先要确定房产证上的名字是房主本人，签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性和其与业主身份的一致性，防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，最大限度地规避资金风险。即便在确认了上述几点后，也不要着急交定金或签定金协议，还需要落实细节，比如所谈的价格包含什么，是单独房子的价格还是包含车位的价格，如果房子有车位且价格包含车位，一定要在定金协议里注明车位号。对于买学区房的人更要注意一点，一定要在定金里就先写明房子属不属于学区，名额有没有使用过等情况。六、定金一定要交给业主本人手里，不能中介代收。七、定金不能超过总房款的20%，最好不要超过50万，而且大额定金尽量选择资金监管。最后，关于【订金】和【定金】的区别，二手房无论是《定金协议》还是《二手房买卖合同》里都没有【订金】这个词，现在的《定金协议》和《二手房买卖合同》都是制式的，别被网上不专业的陈年信息吓唬住。

定金;是一个大的法律规定，分别在《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》三部法律中都有提现。 那什么叫定金，以及定金可以退吗? 定金是买方有意愿购买卖方名下的房屋时买卖双方之间约定的一种担保金，用于保证买卖协议的履行。 定金是二手房交易过程中常见的支付，看到心意的房子，价格、条件合适买卖双方就会坐下来达成购房意向，意向确认后就会涉及到定金;。平时我们常说的交完定金如果不买定金就不退，如果业主收到定金后反悔不卖了要双倍返还等都属于定金原则，都是根据我国的《合同法》、《民法通则》和《担保法》所共同规定的。以下是条文节选，比较枯燥，但能帮我们了解清楚定金并有助于我们买房交定金： 《民法通则》第八十九条(三)：当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金;接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。 《担保法》第八十九条： 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《合同法》第三十九条　采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金这就是定金双倍返还原则。

在二手房交易当中，担心原业主欠费以至被限制服务的占比非常高。【案例在现】 2013年11月27日，客户徐女士通过某中介看中邓先生某小区的一套别墅，并与次日签订了《二手房买卖合同》。2013年12月4日到2014年3月15日期间，徐女士分三期付清了房款，随后办理了房屋产权登记，拿到了房产证。房产证虽然拿到手了，但徐女士却迟迟没有拿到房门钥匙。徐女士找中介，中介没理会。徐女士只好拿着房产证报了警，她想让警察来破门。徐女士正要破门，被惊动的小区物管来了。 &ldquo;你们现在不能入住，要想入住的话，必须先结清以前所欠的物管费和杂费。&rdquo;物管拿出账目，一对账，把徐女士吓了一跳。 从2003年5月到2014年3月，徐女士买下的这套房子一直没有交过物管费和杂费。小区的物管费，排污费等各种杂费，这些年房子共欠了物管17万元。买房前，徐女士和邓先生在签订合同时明确注明：在接房前，邓先生必须结清所有的欠费。因为这笔欠费，徐女士一直没法入住，她只好联系中介，让他们找到邓先生来结清欠费，但中介说一直联系不上。新买的房子迟迟不能入住，徐女士很郁闷。【案例分析】 很多小区的各项物业费由于碰不到人，征收一直是个难题，而物业费收缴率方面，平均只有七成，很多客户疏于防范，很容易使欠费延续至下一任的业主这里，甚至被限制享受某些服务。为了避免这种情况的发生，可以采取：1.最好在过户前，先核查房屋是否有欠费情况，如有欠费要求原业主把所有欠费还清，再行过户。2.留存物业保证金，可以根据房子的具体情况适当留存(根据房子性质留存金额在一万到五万不等)。【坐标承诺】 坐标的做法，通过提前对欠费信息做核验并启动物业交割保证制度，可以大大降低费用被拖欠至售后的风险。而如果坐标工作不到位导致客户享受物业服务受限制，坐标将会对欠费做先行垫付处理。

在前面的签约环节我们讲过户口问题。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者应亲自或委托房产中介机构到房屋所在地的警署进行核实。有的出售方承诺没有户口，但仍应到警署核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的。如核实结果表明有户口的，应在房屋买卖合同中设定户口迁移条款以及违约责任条款和司法救济条款。如上家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意三方面，首先应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。其次，应约定具体的违约责任。比如，每逾期一天的罚金;在逾期多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。二手房户口迁移问题虽可协商解决，但买家仍需留心眼。在购买二手房时应在派出所落实好户口信息后，再签合同。如果买家希望卖家将户口迁走，可在购房时，制定完备的户口迁移条款，并预留购房尾款，以确保户口按期迁出。

在二手房交易中，物业交割是个特别容易出现问题的环节，为了避免稍有不慎而引发的纠纷，二手房买家在收房时要特别注意以下三点。一.检查房屋设施的状况如果购买的二手房业主已将屋中家居、电器等设施设备连同房屋一起出售，在合同中应注明这些设施设备是包含在总房款之内。在签订房地产买卖合同时，购房者应先对留下来的物品进行检查，将这些设施设备的品牌、型号、成色、数量以及能否正常使用等细节,标识清楚写入合同约定的清单中，最好拍照留存。在收房时，买家可严格按照合同约定的清单一一核查，确保其状况跟所签合同差别不大。二.检查房屋质量问题二手房买家收房时，应注意检查房屋内水、电、煤气等屋内管道设施是否正常运行。还应特别注意查看房屋的工程质量问题，例如，窗台位、阳台位、天花板、墙壁、地面有无裂痕、渗漏、积水等情况，以及门、窗是否密封，有无破损。如果所买的房子是顶层，还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。如买家觉得把握不准，可请专业维修工检查一遍,以确保房屋质量。三.各项费用需结清买家在收房时，需亲自到相关部门核查原业主是否已经结清房屋的各项服务费用，包括水、电、煤气、宽带、电话、电视、物业管理费等。若没有结清费用可要求业主结清费用。只有确认业主已将各项费用俱已结清，双方方可办理相关的过户手续。