卖房

定金具有法律效力，根据《担保法》的相关规定，定金交纳的金额不得超过合同标额的20%。若卖方违约，需双倍返还定金；若买方违约，定金不退。那么定金交多少合适呢？是不是越多越好，或者越少越好？一、二手房定金应该交多少？根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标额的百分之二十。”根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释中第一百二十一条的规定，当事人约定的定金数额若超过主合同标的额的20%，超过的部分，得不到法律的保障。也就是说，二手房交易中，房产交易双方可以自行约定定金数额，一般来说交纳3-10万元，但是不能超过主合同标额的20%， 如果二手房定金支付超出20%，那么超出的部分就不属于定金，是得不到相应保障的，因此定金并不是越多越好。举个例子一套二手房成交价是200万元，那么其定金最多则应该为40万，但如果买家交了60万的定金，即使签了定金合同，超出的20万就不能适用于定金罚则的规定。也就是说，如果卖家违约，那么卖家给买家双倍返还的定金是80万，而不是120万。二、任一方违约，定金会退吗？若买方违约，则定金不退；卖方违约，需赔付买方双倍定金。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”三、交定金前应该注意什么？交定金前需注意六个方面：核实房产证、确认房主、核实产权、检查房屋是否有债务纠纷、核实面积、落实到细节。1、核实房产证：弄清楚房屋所有权是否真实、可靠；2、确认房主：验明正身，防止骗子；3、核实产权：房屋所有权是单独所有还是与他人共有；如果是共有，需所有的共有权人同意，交易才作数；4、检查产权瑕疵：看房屋有无债务债权纠纷；5、核实面积：房本面积是否跟房屋实际面积一样，最好随身带把尺子，亲手量一量有保障；6、落实细节：比如所谈的交易价，是单独房子的价格还是包含车位，如果包含车位要注明车位号。买卖二手房，买卖双方可以约定定金的数额，但是不能超过主合同标的额的20%，超过的部分是没有法律保障的。

2018/8/3 9:45:22

新房交房涉及的方方面面比较多，其中还有很大一部分是涉及费用问题的，对于不够了解的业主来说不确定这部分费用是不是应该交的，担心被坑，那就来看看。 一、新房交房税费 1、契税：契税的缴纳费用与房产价格成正比，按照国家指定的具体标准收取，一般不存在纠纷。但需要特别说明的是，有些业主认为自己是被拆迁户，手中有拆迁协议，在办理入住手续时不用缴纳契税的想法是错误的。在实际操作中还是要先缴税，然后凭拆迁协议再到当地的税收部门办理退税。一般非普通住宅契税按4%征收，普通住房标准为按1.5%征收。个人首次购买90平方米及以下普通住房契约按1%征收。各城市具体收费标准略有不同。 2、公共维修基金：公共维修基金的缴纳费用与房产价格成正比，按照国家指定的具体标准收取，一般不存在纠纷。 住宅维修基金按照2%标准交存，非住宅维修基金按照1%标准交存。商品住宅(含经济适用房和住宅小区内的非住宅及住宅小区外与单栋住宅结构相连的非住宅)维修基金交存标准为： 砖混结构住宅——49元/平方米 无电梯框架结构住宅——55元/平方米 有电梯14层以下(含14层)框架结构住宅61元/平方米 有电梯15层以上(含15层)框架结构住宅73元/平方米 3、房屋产权登记费：有的开发商是办证时才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。 4、证照印花税：5元/本。 5、工本费：10元/本。 二、新房交房物业管理费用 1、物业管理费：在办理入住手续时，绝大多数情况会被要求先缴付一年的物业管理费。因为物业公司从开发商手中接过小区的管理权之后，马上就要为小区的后续建设和养护开展工作，所以先行收取一定的物业费不但是这是物业公司为了降低运营风险的一种做法，也是使物业工作得以正常开展的重要前提之一。 2、供暖费：北方地区冬天会统一供暖，所以如果办理收房入住手续是在6月份之后，在大多数的情况下会被要求先行缴纳一个供暖季度的供暖费用，南方地区的新房是没有这一项的。具体收费的多少根据每平米的供暖费用乘以房屋面积而定。 3、其它相关费用：如果在入住时现场办理专用停车位可能还会收取停车费，除此之外还有装修保证金；车位地锁、门卡等押金可能会被收取。具体收费的额度与方式方法各个物业公司的要求不太一致。 三、新房交房开发商费用 1、房款尾款：新房交房业主就得把房贷尾款给付清，这个根据双方合同约定进行就可以。 2、面积差额款：在办理入住手续时首先要做就是结算面积，退、补房屋尾款。虽然我们在购买房产时已经知道了该房产的面积，但是房产的实测面积与购买合同中还是会存在一些微小 的差异。所以，在办理相关手续时，我们应依据测绘部门出示的《面积实测表》，对面积误差进行结算。如果房屋面积减少，开发商应该按合同中的具体约定将减少 面积的房款退还业主，反之亦然。 3、装修变更费用：有的业主会在房屋装修上进行变更，所以涉及的费用等相关问题一般会签订补充协议，这一部分费用需要根据业主与开发商的补充协议收取。 4、车位款：有的业主是需要购买车位的，这一条是针对买车位的业主，当然要是购房合同里面约定是赠送的那就不用交费了。

2018/8/2 10:13:57

验房是买房的必经步骤，而且也是收房的一个重要环节，毕竟买房以一个家庭飞车那个重要的事情，占据了大部分的财产，分量也就相当重了，对于一般不知道该如何验房的业主来说会请专业的验房公司帮助收房，中介验房指的什么呢，那么什么是第三方验房呢，第三方验房能信吗？ 什么是第三方验房 第三方验房是指通过第三方专业团队对新房进行验收，目的在于通过（以100建筑平方米以内为例）105项新房验收项目系统化、专业化的方式对每套新房将近3个小时的全面体检所得出来的质量结果，形成验房报告。 第三方验房是指受委托方（雇主）的有偿委托，依据国家批准的民用工程建设文件、有关法律、法规、规范、商业合同和房屋监测检验劳务合同等，借助于相关的专业知识、工具和技能，对竣工并将交付使用的装修装饰工程进行监测检验并向委托方（雇主）提供咨询服务的职业。 第三方验房能信吗 第三方验房公司与施工单位、建设单位没有任何联系，可以判断出第三方验房公司还是相对靠谱的。并且因为是收费服务，所以能对业主负责任，客观性、公正性是其基本的职业操守，从而减少业主在收房时的困惑与担心。 第三方验房本身的就在于: 1、从建筑施工规范的角度讲，他们的规范标准要求要高一些。 2、从观感及美感上，普通老百姓在这方面有不接受的地方，他们都可以帮助记录整改。 3、从设备经验方面上看，第三方验房比较专业，验房师普遍都在建筑公司、监理公司干过很多年。 4、第三方专业严防团队可信，不偏不倚；不仅将全部的新房质量检验出来，还要给予正确的整改指导建议，有哪些质量问题是开发商必须要整改的维修的，有哪些问题是符合国家检出规范而又达不到装修标准，需要业主自己自费维修的，第三方验房师都要负责任的给予整改建议； 以上就是关于什么是第三方验房以及第三方验房是否能新的分析了，验房，这件事说大不大，请个专业团队，只不过是几百块的花费，验房师完全为业主的房子质量检验负责，验房说小不小，一旦验房草率了事，后期潜在的问题也不可小觑，尤其是在充满着各色诱惑的市场下，对待验房，一定要慎重选择。

2018/7/15 9:11:56

看好房子准备买时都会被要求付一定的“ding金”，那这个“ding金”到底是“定金”还是“订金”，却不那么简单。 在购房过程中“ding金”有两种：“定金”和“订金”，然而这一字之差结果却大不同。搞不清楚，分分钟就是赔上好几万的节奏。 我们先来看看定金和订金的区别是什么？ “定金”和“订金”虽然只有一字之差，但其法律意义与法律后果却大相径庭，甚至有人根本不知道 “定金”和“订金”这两个读音完全一样的词语存在着分别，事实上，人们在现实生活中对于定金、订金、履约保证金、押金等混用、错用的案例比比皆是。 先说定金。 定金是通过书面约定由一方向对方给付一定数额的货币作为合同担保，其目的在于确保各方订立合同或促使合同义务人履行义务，保障权利人的权利能够得以实现。给付定金一方如果不履行义务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行义务，需向另一方双倍返还定金，这就是“定金罚则”的基本精神。 再说订金。 订金并非专门的法律概念，没有直接的法律规定，司法实践中一般被视为预付款，如果出现违约情形，并不会发生直接被没收或需要双倍返还的法律后果，适用不了“定金罚则”，而是根据实际情况及各方当事人的过错来让违约方承担违约责任。 那一般在买房时，突然不想买了也可以退回的，是定金还是订金？ 其实，从上面的解释大家就可以了解，定金受法律保护，是一种担保而非预付款，如果是买方违约，是无权要求拿回来的。 目前在新房开盘销售过程中，客户所交的筹金或通过电商预交的认购款，其实质都属于订金的范围，开发商均同意在客户未看中房没有签认购书的情况下可以任意退回。 但是一些购房者不懂，直接跟开发商签署认购书什么的。而开发商与客户所签署的法律文件（包括认购书、收据）中一般都明确书写为定金，在此情况下，客户无正当事由就很难要求退回了。 是不是只要是写了定金的，就都要不回来了？ 也不是。 高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方应当返还定金”。 另外，《商品房销售管理办法》第二十二条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。 因此，如果购房客户在商品房不符合销售条件的情况下交纳了“定金”，那么向开发商要求无条件退还也是有法律依据的。

2018/7/11 11:47:20

验房对于每一个购房者来说，都是一项繁琐而又陌生的过程。虽然网上都有很多攻略，让购房者不至于像一个菜鸟一样。但不得不说，验房这样一个流程，专业性的要求还是很高的，有很多细节普通购房者很难注意到。 1、空鼓问题 网上的攻略都是建议购房者用空鼓锤敲打墙面，然后通过声音辨识空鼓的问题。但事实上，容易出现空鼓的梁与墙之间的连接处，如果经过填充等处理后，也会发出类似空鼓的声音，但却不是空鼓。一个专业的验房师，都要通过上百套房子的训练，才能分辨正确。 2、门窗的检查 我们在门窗的验收上，除了注意摇晃观察门窗是否牢固，外形上有无破损以及密封的程度外，还有一点十分重要。那就是检查门窗是否加有钢衬。据了解，钢衬一般加在门窗的四个角上，能起到加固的作用，避免门窗脱落，提高质量保证安全。一般验房师会有专门的检测笔，而购房者可以用磁铁来检验。因为门窗都是铝合金的，磁铁一吸就知道是否加了钢衬。 3、高度的检测 在验房时，测房屋高度是必须的项目。为了保证水平垂直，多数业主都是用卷尺对房屋的四个角落进行测量。但事实上这样并不准确，因为一般四个角会比其他地方高一点，所以测量高度要在离角50cm的地方进行。但离角50cm后，又容易造成误差。 所以，要想达到准确，需要采用专门的红外测量仪。但售价低的红外仪都在300元以上，为节约成本，接房的业主，建议可以和其他邻居一起购买，共同使用。 4、几何尺寸检验 一般房屋的几何尺寸通过肉眼和卷尺是很难辨识出来的。同样，还是需要红外测量仪。 所谓几何尺寸的误差就是指就会让本应是平行的两面墙，变得不平行。这样会造成装修时不美观、不协调。”如果接房前没查出，等装修到这一步时才发现，就需要业主自己出钱，通过刮腻子等手段把墙面“涨”起来，一般一面墙的费用需要300元~500元。 验房这样一件事，对专业性的要求还是很高的。如果有条件的尽量请专门的验房师帮忙。否则，购房者一定要在验房钱努力学习验房的知识，尽可能的做到百无一疏。

2018/7/9 9:15:26

今年年初，李先生购买了孙某的二手房，可是孙某一直未将户口迁出，致使李先生无法将自己的户口落入房屋所在地。这种情况在现实中并不少见，买卖合同签订后，卖房人由于种种原因，无法及时将户口迁出，导致购房人无法在所购房屋内落户。 对于这类问题，目前解决途径非常有限，一方面，公安机关仅能在当事人提出迁移申请的情况下办理户口迁出手续。因此，买方以买卖合同和新房本为依据并不能启动公安机关的户口迁出程序；另一方面，户口迁出涉及行政机关的职权，并非民事纠纷，此类纠纷不属于法院管辖范围，因此，法院并不受理此类纠纷。 由于在现实操作中购房人很难通过公安机关或法院将原户口强制迁出，将自己户口迁入。在这种情况下，最好的方式就是通过追究卖方的违约责任或解除合同的方式减轻自己的损失。 因此，这里只能提醒购房者在购房之前多加注意： 1.户籍核查 在签订房屋买卖合同之前，一定要事先了解清楚所交易房屋的户口情况，如有必要，应要求房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关(通常为户籍所在地的管辖派出所)户籍科查询。 2.明确户口迁出时间和违约责任 一定要在合同中明确约定户口迁移的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦促卖房人严格按照合同履行。一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况，买房人起诉索赔也有依据，而不必另行寻找损失证明。 3.户口迁不出则解约 对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人，可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障自己的权益。

2018/7/7 8:28:33

房价持续上涨的今天，每个购房者都希望自己能买到“物美价廉”的好房子！对于资金有限的刚需族来说，考虑更多的是房价问题，觉得房子便宜点就行。在房价上涨的狂潮中，很多朋友都在购买小产权房，但是，你真正考虑过后续的风险了吗？今天小编就为大家解析一下买小产权房的风险。 什么叫小产权房？ 小产权房主要有3种解释：一是针对开发商的产权而言，将开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这是因为购房人的产权是由开发商产权分割而来。二是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房是大产权房，经济适用房就是小产权房。 第三种就是前面传单里说到的小产权房，也是通常意义上的小产权房，这种房屋的产权不是由国家颁发，产权证由乡村一级政府发放，也叫“乡产权房”。这种小产权房产生的原因是我国实行国有土地所有制和集体土地所有制，农村宅基地属集体所有，小产权房不能向非本集体成员的人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。农民将房屋卖给城市居民的行为不受法律保护。 小产权房产生的原因是什么？ 大中城市房价过高是产生小产权房的重要原因。由于大城市人口流入较多、土地供应有限等原因，不少大城市房价一路高涨，小产权房存在大量现实的购买群。另一方面，小产权房是农村集体在集体建设用地和宅基地上建设的房屋，不需要缴纳土地出让金等，所以价格相对低廉。但是，在目前的法律框架下，小产权房是不合法的。“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。针对这一现象，国土资源部门曾再三重申，小产权房是占用集体土地搞建设，属于违法用地，不得登记发证，不得向城镇居民出售。 购买小产权房存在哪些风险？ 第一，小产权房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。 第二，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。 第三，小产权房没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。买房卖房就上坐标网www.zuobiao.wang

2018/7/1 9:13:31

所谓增值税计税方法是指首先计算出应税货物或劳务的增值额，然后用增值额乘以适用税率求出应纳税额。直接计算法按计算增值额的不同，又可分为加法和减法。 直接计算法1.是把企业在计算期内实现的各项增值项目一一相加，求出全部增值额，然后再依率计算增值税。增值项目包括工资、奖金、利润、利息、租金以及其他增值项目。这种加法只是一种理论意义上的方法，实际应用的可能性很小，甚至不可能。这是因为:(1)由于企业实行的财务会计制度不同，致使确定增值项目与非增值项目的标准也不尽相同，在实际工作中容易造成争执，难于执行。(2)增值额本身就是一个比较模糊的概念，很难准确计算。如企业支付的各种罚款、没收的财物或接收的捐赠等是否属于增值额有时难以确定。 2.，是以企业在计算期内实现的应税货物或劳务的全部销售额减去规定的外购项目金额以后的余额作为增值额，然后再依率计算增值税，这种方法又叫扣额法。当采取购进扣额法时，该计算方法同扣税法没有什么区别，但必须有一个前提条件，即只有在采用一档税率的情况下，这种计算方法才具有实际意义，如要实行多档税率的增值税制度，则不能采用这种方法计税。 折叠编辑本段间接计算法所谓间接计算法是指不直接根据增值额计算增值税，而是首先计算出应税货物的整体税负，然后从整体税负中扣除法定的外购项目已纳税款。由于这种方法是以外购项目的实际已纳税额为依据，所以又叫购进扣税法或发票扣税法。这种方法简便易行，计算准确，既适用于单一税率，又适用于多挡税率，因此，是实行增值税的国家广泛采用的计税方法。 买房卖房就上坐标网www.zuobiao.wang

2018/6/24 9:24:33

房产继承过户是被继承人死后由法定继承人或者遗嘱继承人继承房产的过程，如果有多个继承人还要进行析产。但需要注意的是：被继承人的房屋必须有合法的产权才能被合法继承。在满足以上过户之后，继承人该怎么办理房产继承过户流程？在办理房产继承过户的过程中，需要交纳哪些费用？准备哪些资料？2017房产继承流程、过户费、资料是什么？2017房产继承过户流程1、房屋评估：继承人需要通过评估公司对所继承的房屋进行市值评估。房产评估依据主要是房屋地段、坐向、楼层、楼龄等，评估公司会按照以上评估依据进行专业价格分析和楼价评估，市值价格。2、继承公证：继承人需要到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。办理继承公证需要继承人提供被继承人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，如有遗嘱需要出示并提交被继承人所立遗嘱（原件）。如果有继承人愿意放弃继承权，其他继承人在办理继承公证时必须出具放弃财产承诺证明。3、房屋测绘：继承人到房地产测绘部门申办房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图（为产权登记做准备）。4、继承登记：继承人到房地产交易中心申请继承登记手续。在房地产交易中心领取并填写《房地产产权登记申请书》，递交房屋产权证、继承公证书、房屋测绘等资料，之后有办理人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。5、其他情况：经法院判决、裁定或调解的房产继承，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。举例：如所继承房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。2017房产继承过户所需资料1、房屋相关权利证书；2、继承公证；3、继承人身份证及复印件；4、房屋登记申请书(收件窗口领取)。注：①房改房、经济适用房继承，还需提供《房改售房价格审查书》、《已购住房上市交易申请审批表》(收件窗口领取);②若继承人不能亲自办理，需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件;③法院判决的需提交法院判决书和协助执行通知书;④若继承人未成年，需提交监护人身份证原件及复印件。2017房产继承过户费用1、继承公证费。按照评估价的2%或受益额的2%收取，低不低于200元。2、评估费用。请看图表：2017房产继承流程、过户费、资料是什么？3、房产继承过户费用100元登记费、5元的权证印花税。4、契税法定继承人继承房地产，免交契税；非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。房产继承过户流程与所需资料比买卖过户、赠与过户更多更复杂，但是继承过户所需要的费用较少，只要继承人按照过户流程进行房屋继承公证、登记，办理过户也不会耽误多少时间。买房卖房就上坐标网www.zuobiao.wang

2018/5/24 9:23:25

实际生活中，拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，它适用《民法通则》　和《合同法》。那么具体的房屋拆迁补偿安置协议应包括哪些内容？由哪几方人签？描述房屋拆迁补偿安置协议应该包括哪些内容？１、被拆迁房屋的具体情况。市民在此要注意的是房屋的建筑面积，私房以房产证上登记的面积为准，公有居住房屋则以租赁单上记载的居住面积为基础，按照房屋类型乘以一定的系数，换算成建筑面积。２、货币补偿的金额。货币补偿金额以评估方法来确定，如果评估价低于各区公布的最低补偿标准，以最低补偿标准为补偿金额；若高于最低补偿标准，则以评估价为补偿金额。３、合同要明确拆迁支票的具体支付时间，以防拆迁公司到时拖拉；４、搬迁时间，即市民具体何时搬走，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；５、双方当事人需要约定的其他内容，一般有提前搬迁可享受的奖励款，空调拆装、搬家费的补贴等。如果被拆迁人选择房屋调换方式安置的，协议中还应当包括安置房屋具体情况，如房屋的价值金额、面积、地点和层次等。房屋拆迁补偿安置协议应该由哪几方人签？１、房屋拆迁补偿安置协议是取得房屋拆迁许可证的拆迁人与房屋所有人、承租人之间签订的有关房屋拆迁补偿安置的协议。２、拆迁补偿安置的基本原则是对房屋所有人进行补偿安置，兼顾承租人。３、拆迁人只与房屋所有人签订补偿安置协议，但如果出现下列情形之一的，则应与房屋所有人、承租人分别订立拆迁补偿安置协议：４、拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋。房屋所有人、承租人交付检验自房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、公房租赁凭证、房屋租赁合同等，从而确定各自的身份。通过以上房屋拆迁补偿安置协议应包括哪些内容和由哪几方人签，让我们在日后房屋拆迁补偿安置协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。买房卖房就上坐标网www.zuobiao.wang

2018/3/30 11:30:02