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买房贷款

买房贷款

分税制
分税制

分税制指中央与地方政府之间,为满足各级支出需要而按税种特点划分各自收入和管理权限,收支挂钩的分级管理财政体制。分税制财政管理体制的实质,就是通过对不同税种的立法权、司法权、执法权在中央和地方政府进行分配,以求实现事权同财权的统一。分税制的真正涵义在于中央与地方财政自收自支、自求平衡。当今世界上,实行市场经济体制的国家,特别是发达国家,一般都实行了分税制。 一、概念 分税制是指在中央与地方之间以及地方各级之间,以划分各级政府事权为基础、以税收划分为核心相应明确各级财政收支范围和权限的一种分级财政管理体制。 1.分税制不仅是一种税收管理体制,而且是一种涉及多种财政要素、多种财政行为的财政管理体制。单就字面意义而言,分税制就是划分税种,不包含划分税收立法权、税收管理权的涵义。之所以把市场经济体制之下的分税制规定为财政管理体制,是因为税收是市场经济国家财政收入的主要来源,划分税种及其相关的权力是划分财政权的关键。分税制的完整涵义不仅指划分税种,而且涉及分税的依据、分税的形式、分税的结果等财政分配的各个方面。 2.分税制是分设机构、划分事权与划分财权相统一的财政管理体制。分税制是一种以分税为主要特征,以划分各级政府财权为实质的财政体制。财权的划分以事权的划分为基础。完整的分税制不仅限于税种的划分,而与财权、事权的划分密不可分。划分税种的目的是使各级政府具备与其事权相称的财力,决定各级政府财力大小的依据是依法划分的各级政府的事权。为便于分税制下税收征管,中央、地方分别设置税务机构对各自税收行使征管权。其他财政权,在中央和地方之间也有独立机构负责行使。 3.分税制是市场经济体制国家共同选择的分权式财政管理体制。市场经济体制国家无论是在政治上还是经济上都实行不同程度的分权,这是分税制实施的前提。在中央高度集权的计划经济体制之下,地方没有独立的财政权,分税制的经济基础不具备。 4.分税制是一种有配套齐全的法律体系加以保障的规范化财政管理体制。许多国家在宪法中明确规定实行分税制,并在宪法或其他专门法中明确各级政府的职能及相应的事权,为分税制提供基本法上的依据。在此基础上,通过各个相关立法将分税制各方面的制度以法律形式固定下来。 二、实质 分税制的实质主要表现为:按照税种划分税权,分级管理。其中,税权是政府管理涉税事宜的所有权利的统称,主要包括税法立法权、司法权和执法权。其中,执法权主要包括税收组织征收管理权、税款所有权(支配权)。所以,分税制财政管理体制的实质,就是通过对不同税种的立法权、司法权、执法权在中央和地方政府进行分配,以求实现事权同财权的统一。 一般来说,完善的分税制要求中央政府和地方政府根据自己的事权自主地决定所辖的税种。中央政府和地方政府有权根据自己的事权自主决定税法的立法、司法、执法事宜;划归地方政府征管的地方税税种,地方政府可以因地制宜、因时制宜地决定立法、开征、停征、减税、免税,确定税率和征收范围。 实行分税制,必须保证中央政府与地方政府都享有一定的、独立的税收立法权。能否独立行使立法权,是确定分税制能否成立的关键。如果作为分税制一方的政府没有税法的独立立法权限,分税制就不能确立。 三、依据 1.以各级政府的事权范围为依据。 政府行使事权,必须有相应的财力保障和政策工具。实行分税制,应当界定各级政府的事权范围,让地方政府拥有一定的税权,拥有法定的固定收入来源和财力保障。因此,应当根据权责对等的原则,建立中央和地方两套税制,中央税由中央立法,地方税由地方参照中央税立法,中央政府和地方政府对中央税和地方税分别管理,分别征收,分别使用。 2.以各类税种的自身特征为依据。 分税制要以税种自身的特征为依据来划分税种的归属级次。在税种设置合理的前提下,原则上应把收入大、对国民经济调控功能较强、与维护国家主权关系紧密、宜于中央集中掌握和征收管理的税种或税源划为中央税,把宜于发挥地方优势、税源分散不宜统一征收管理的税种或税源划为地方税;把征收面宽、与生产和流通直接相联系、税源波动较大、征管难度大、收入弹性大的税种划为中央地方共享税。这种以税种特性为依据划分中央税、地方税和中央地方共享税的方法,有利于加强税收的征收管理和强化税收功能。 3.以加强和方便税收征管为依据。 分税制作为一种税收管理制度,其税种的划分,应方便税务机关进行征管和纳税人履行纳税义务。 四、划分原则 划分中央税与地方税,主要是根据财权与事权相适应的原则进行的。即:把需要由全国统一管理、影响全国性的商品流通和税源集中、收入较大的税种划为中央税,税权(立法权、司法权、执法权)均归中央;把与地方资源、经济状况联系比较紧密,对全国性商品生产和流通影响小或没有影响,税源比较分散的税种划为地方税,税权归地方;把一些税源具有普遍性、但征管难度较大的税种划为中央和地方共享税,立法权归中央,司法权和执法权可归中央也可归地方。 中央税与地方税的划分意义主要表现在:通过税收立法权、司法权和执法权在不同级政府之间的划分和让渡,能够体现出一国政府的行政管理方式、法制建设程度、民主建设程度、财政管理体制和税收管理体制的科学化程度。 五、主要特点 分税制的特点,就实行分税制国家看,一般具有以下特点: ①各级政府的事权和支出范围划分较明确。财政的集权与分权视政体而定,联邦制国家一般实行地方分权制,单一制国家一般实行中央集权制。尽管集权和分权的程度、方法和形式有所不同,但其共同特点是中央与地方的职权划分互不干预,支出范围比较明确。中央政府一般负责国防、外交、社会福利、大型公共工程、农业补贴、对地方补助等支出。地方政府一般负责维持地方社会治安、发展地区文化教育、兴办地方公共服务事业以及本地区范围内的对外交往等支出。 ②中央与地方具有相互独立的税收体系,包括独立的税收征管机构、税收管理权限和稳定的收入体系。中央和地方各级政府一般都有各自的税务机构,分别组织各自的税收,互不干预。在税收管理权限上,尽管各国地方税收管理权的大小有所不同,但都具有根据实际需要开征某些地方税种,调整地方税率和减免地方税收的权力。虽然大部分国家在税种划分上有交叉,但交叉的比重不大,且交叉部分税收的变动需要经过法律程序的批准,使税收划分比较明确,具有一定的稳定性。按税种特点划分财政收入,形成了各级政府相对稳定的收入体系。 ③在税收划分上,凡是对国民经济有重大影响或有利于中央宏观调控的税种划归中央,且长期保持稳定。中央通过对地方财政补助的形式调节地区之间的差别。 六、主要类型 (一)分税级次为两级和两级以上的分税制类型。 根据分配级次的不同,分税制类型常见的有两种,一种是中央政府与地方政府两级分税制,一种是中央政府、州(省、自治区、直辖市)政府、县(府、郡、自治州、盟、旗)政府三级分税制。 (二)完善程度为彻底型和不彻底型的分税制类型。 在各国税收实践中,实行分税制的国家基本上可划分为彻底分税制与不彻底分税制两种形式。 彻底分税制(亦称“完全分税制”)是指:彻底划分中央和地方税收管理权限,不设置中央地方共享税的一种分税制制度。采取这种分税制的,大多是联邦制国家,如美国等。它具有如下特点:政府首脑由民众选举产生并对选民负责,政府事权明晰,民众意愿对政府行为有较大的影响,税权和事权对应密切,税收管理权限划分清楚,中央与地方税务机构分设。一般来说,实行这种制度需要有良好的法制环境作为支撑。如果民众没有对立法、执法的有效建设和监督权力,实行彻底分税制只会带来官本位下的腐化和短期行为,使地方经济受到损害。因此,在法制建设不太完善的国家和时期,设想实行彻底分税制,是行不通的。 不彻底分税制(亦称“不完全分税制”)是指:税收管理权限交叉,设置中央税、地方税以及中央和地方共享税的一种分税制制度。它既具有固定性的特点又具有灵活性的特征。采用这种分税制的,大多是管理权限比较集中的国家,如英国、日本等。 (三)税权分配程度为集权为主的、分权为主的、集权和分权相结合的分税制的类型。 其一,集权为主的分税制。 这种类型以英国、法国、瑞典为代表。它们的共同特点是: (1)政治集权、经济干预。英国是一个君主立宪的国家,法国也是一个具有200年历史传统的中央集权制国家,瑞典也不例外;这类国家在经济管理上的共同点就是推行国家干预的经济政策。 (2)税权集中。国家干预经济政策决定了税收管理体制的高度集中,如英国、法国、瑞典的法律都明确规定,税收立法权归议会,税收条例、法令由财政部制定,地方政府负责执行。 (3)中央税收为主体。这些国家的中央税收占绝对优势,如在英国,以所得税、公司税为主要税种的中央税收占税收总额的75%以上,以财产税为主要税种的地方税收仅占税收总额的25%以下。在法国,以增值税、所得税为主要税种的中央税收占税收总额的85%左右,而以财产税为主要税种的地方税收仅占税收总额的15%以下。 经济发展水平比较低的发展中国家在近几年的税制改革中也大多采用了这种模式。 其二,分权为主的分税制。 这种类型以德国、原南斯拉夫为代表,其特点是: (1)三级政府,三级预算,相对独立。中央(联邦)、州和地方政府各有一定税权、分税分管。税法由联邦议会统一立法,具体条例、法令由财政部制定,但地方政府有一定的机动权,如规定起征点、加成减税、开征某些捐税等。联邦、州和地方三级税务机构只有工作关系,没有统属领导责任。 (2)共享税是主体,税种分为各级政府的固定税和共享税两大类。作为共享税的是几个大税种,包括个人所得税、公司所得税、增值税、营业税等。共享税收入占全部税收总额的70%。固定税都是一些小税种。联邦政府的固定税种主要是关税,州政府的固定税种主要是财产税,地方政府的固定税种主要是土地税等。在这些国家,虽然联邦政府规定,经济发达的州要支援经济条件较差的州,以求平衡。但主要还是要求严格贯彻“一级政府、一级财政”,自求平衡的原则。这种分成分税制能较充分地发挥各级政府理财办事和推动市场自由竞争的主动性和积极性,有利于宏观管理。 其三,集权与分权相结合的分税制。 这种类型以美国、日本为代表。此类国家在沿袭各自历史传统和信奉的经济理论的基础上,形成了大致相同的分税制特点。主要包括: (1)有比较完善的中央和地方两个税收管理体系。美国建立了联邦、州、地方三级税收管理体系。联邦以个人所得税、社会保障税、公司所得税为主,各项税收约占税收总额的60%左右;州以销售税等为主,各项税收约占税收总额的25%;地方以财产税等为主,各项税收约占税收总额的15%左右。日本建立了中央、都道府县、市町村三级税收管理体系。中央税有所得税、法人税等26种,各项税收约占税收总额的63%;都道府县税有居民税、事业税等15种,各项税收约占税收总额的16%;市町村税有居民税、固定资产税等17种,各项税收约占税收总额的21%。这种税收体系,既能使中央有较强的宏观调控能力,又保证了地方政府的经济自主权。 (2)有比较灵活的中央财政对地方财政的调控措施。美、日两国地方政府虽然都有自己的税收来源,但由于社会公益事业等支出庞大,仍然入不敷出,需要中央政府给予补贴。对此,美国是通过转移支付进行弥补的。美国的转移支付,主要包括中央对地方的专项补助和非专项补助。日本实行的是包括下拨税、让与税和国库支出金的分税制。从性质上看,下拨税类似非专项补助,让与税类似专项补助,国库支出金则类似委托支付。一般情况下,通过接受补助,地方政府的收入反而占税收总额的60%以上。综合上述,两国通过转移支付制度将中央和地方三级财政联结成了一个共同的利益整体,补助金制度是中央政府监督和调控地方政府经济活动的一个重要手段。 (3)有比较健全的税收管理体系。美国三级财政体制中、联邦、州、地方政府都有自己相对独立的征税制度。联邦税法由国会制定和修改,州和地方政府也都有独立的课税权。三级政府三套税务机构,各司其职,互不干预,没有领导关系,只有业务联系。日本也实行三级征管制度,税收立法权归国会,地方税收,原则上只限“地方税法”中所列的法定税种,但经过自治区大臣批准,地方政府也可以新设法定以外的普通税。在机构上设有国税厅、国税局和税务署,三级税收分别征管,但上下有监督和指挥的关系。 经济发展水平较高的发展中国家也多采取这种模式。 七、主要问题 (一)事权和支出范围越位。 目前实施的分税制没有重新界定政府职能,各级政府事权维持不甚明确的格局,存在越位与错位的现象,事权的错位与越位导致财政支出范围的错位与越位。 (二)部分财政收入划分不合理。 税收收入没有严格划分为中央税、地方税、共享税并依此确定应属何级财政收入,存在按企业隶属关系划分企业所得税的不规范做法。一些应为中央税的税种,如所得税被定为地方税。地方各级政府间按税种划分收入未落实。 (三)地方税收体系不健全。 目前,地方税种除营业税、所得税外,均为小额税种,县、乡级财政无稳定的税收来源,收入不稳定。地方税种的管理权限高度集中在中央,地方对地方税种的管理权限过小。 (四)省以下分税制财政管理体制不够完善。 主要是地方各级政府间较少实行按事权划分财政收支的分权式财政管理体制。县级财政没有独立的税种收入,财政收入无保障。 (五)转移支付不规范。 中国现行转移支付制度存在一些缺陷:政府间财政资金分配因保留包干制下的上解、补助办法,基本格局未变;采用基数法实行税收返还不合理;中央对地方专项补助发放的条件、程序、使用管理无法可依;地方政府之间如何转移支付不明确。

2018/11/9 9:13:44

买房如何选?全款好还是贷款好?
买房如何选?全款好还是贷款好?

买房是人生中的大事儿,房子也是生活的必需品。说到购房,通常就是全款和贷款两种方式,那么哪种方式比较划算呢,小编就为大家算一算这笔账,土豪请随意。 全款买房 一次性付款 贷款买房 付全款的优点 1、付全款省钱 虽然第一次付的钱多,但从买房的总数来看,可以免除各种手续费、银行利息等。而且因为是一次性付款,所以能和开发商讨价还价,进一步节省购房款。 2、无债一身轻 付全款购房日后没有经济压力,因为购房者已经可以不再为房款操心,从容安排以后的金融计划。同时也节省时间,不必进行任何资信认证,今日事今日毕。 3、转手容易 从投资角度说,付全款购买的房子再出售方便,不必受银行贷款的约束,一旦房价上升,转手套现快,退出容易。即便不想出售,要发生经济困难时,还可以向银行进行房屋抵押。 付全款的缺点 1、资金压力大 如果不是资金充裕,毕竟一次性投入很大,也许影响消费者其他投资项目。 2、投资风险大 除非对其房产项目有相当了解,包括建筑质量、开发商技术和资金实力等,需要购房者有相当的技术专业水准,普通人无法达到。 办按揭贷款的优点 1、花明天的钱圆今天的梦 按揭贷款,也就是向银行借钱,购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子,所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。 2、把有限的资金用于多项投资 从投资角度说,办按揭购房者可以把资金分开投资,贷款买房出租,以租养贷,然后再投资,这样资金使用灵活。 3、银行替你把关 办借款是向银行借钱,所以房产项目的优劣银行自然关心,银行除了审查你本身外,还会帮你审查开发商,为你把关,自然保险性高。 办按揭贷款的缺点 1、背负债务 说到缺点,首先是心理压力大,因为我们中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮,讲究节省,所以贷款购房对于保守型的人不合适。而且事实上,购房人确实负担沉重的债务,无论对任何人都是不轻松的。 2、不易迅速变现 因为是以房产本身抵押贷款,所以房再出售困难,不利于购房者退市。

2018/11/8 9:08:18

精明贷也要精明还 如何选择适合的还款方式
精明贷也要精明还 如何选择适合的还款方式

贷款买房已成为普通老百姓的主流选择。那么选择何种还贷方式更划算呢?本文为您总结出四种不同人群适合的不同还款方式,包括固定利率还款、等额本金还款、等额本息还款和公积金自由还款,希望能对您有所帮助。 一、固定利率还款 各家银行的房贷固定利率标准各有不同,但其利率水平高于浮动利率。固定利率房贷的优点是利率风险小、收益稳定、利率不随物价或其他因素的变化而调整。缺点是不论银行利率如何变动,上调或是下降,借款人都按照固定的利率支付利息,不会随市而变。这种还款方式主要适用有固定收入的人群以及专业投资者等。 此外,购房者在预期未来加息政策下,也可以选择该种方式。 二、等额本金还款 采用这种方式还款,借款人在开始还贷时,每月负担会较大些。但是随着还款时间的推移,还款负担会逐渐减轻,最后总的利息支出较低。优点是总体利息支出较低。缺点是前期还款负担较重,特别是第一期还款时压力会很大。适用人群主要为收入较高人士,如企业高层、个体工商业者等。 三、等额本息还款 每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。借款人每月月供不变。因每月承担相同的款项,方便借款人安排收支。优点是借款人每个月还给银行固定还款金额,利息比重逐月递减。缺点是总体利息支出较多。适用人群主要为工作收入稳定的企、事业单位职员等。 四、公积金自由还款 可设定每月最低的还款额,只要月还款额不低于设置的最低还款额即可,当月多还的部分系统会自动划为提前还款。自由还款是公积金贷款独有的还款方式。与传统的等额本息或是等额本金还款相比,优点是每月可自由还款、灵活便捷。缺点是因最低还款额通过低于正常的还款月供,所以最后一期本金支付压力较大。适用人群主要为符合贷款条件的公积金缴存职工。

2018/10/18 8:55:10

二手房如何按揭?
二手房如何按揭?

购买二手房同样可以申请公积金贷款、商业贷款、组合贷款。 基本条件: (1)借款人男性年龄不得超过65岁,女性年龄不得超过60岁。 (2)非本市户口的人员也可申请购买二手房按揭贷款。 (3)公积金贷款的额度最高为房屋评估价的50%,最长期限为十年,具体贷款的额度及年限要以公积金管理中心查询的结果为准。 (4)组合贷款的额度为房屋评估价的70%,公积金贷款不足的部分可进行商业性贷款,最长年限为15年。纯商业性贷款额度最高为房屋评估价的70%,最长期限为15年。 (5)公积金、组合及商业性贷款月还款能力不得超过家庭总收入的50%。值得注意的是,二手房贷款的金额是以抵押担保为目的的估价结果计算的,而不是按房屋的成交价来计算的。 申请公积金贷款及组合贷款的流程: 公积金查询、房屋评估、签借款合同、抵押合同 银行审核及公证、交易中心受理登记产权、他项权证送银行放款。 申请商业贷款的流程一般是: 房屋评估、签借款合同、抵押合同、 银行审核、公证、买保险、交易中心受理登记产权、他项权证送银行放款。 正常情况下,贷款手续办理开始到银行放款的周期大约为2.5 — 3个月。由于大部分居民希望房屋出售后房款能够及时到手,为此,有些担保公司与金融单位达成协议,凡是二手房贷款的业务在前期手续规范操作的前提下,金融单位只需凭交易中心的受件凭证,而不必等他项权证出来就放款,这样可以大大缩短贷款周期,出售方可以提前1—2个月取得房款。 注意: 买二手房某种程度上说比买一手房(新建商品房)更麻烦,不足的问题很多,更有一些没有掀开盖头的隐患。因此,人们在签订二手房买卖合同时,一定要从法律的角度维护自己的权利,该说明说清的,该事先约定好,都表达清楚。在买房前应对该物业所在区域的二手房价格有所了解,这样在购房过程中,出价及还价都可以做到心中有数。 二手房按揭贷款申请材料 (1) 买方需要提供的资料 1) 身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口) 2) 户口本(夫妻双方) 3) 婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明) 4) 收入证明或偿债能力证明(单位出示) 5) 所在单位加盖公章的营业执照副本复印件(单位出示) 6) 学历证明(大专以上提供)7) 申请人的贷款银行活期存折 8) 银行要求提供的其他材料 (2) 卖方需要提供的资料 1) 身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口) 2) 户口本(夫妻双方) 3) 婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明) 4) 配偶、共有人同意出售证明(固定格式) 5) 房屋产权证 6) 出售已购公房、央产房、经济适用房、回迁房须提供原购房合同、协议及有关批准文件 7) 银行要求提供的其他材料如需贷款,和一手房的程序差不多。选寻找可以提供按揭的银行,然后:首付,签合同,房产过户,提供相关材料,审批受理,房款放款,他项权利登记,开始还款。

2018/8/19 14:37:14

银行房屋贷款流程是什么?
银行房屋贷款流程是什么?

准备资料,填写申请表,审批放款。 房屋按揭贷款,是国家为中国公民提供的一项关于购房分期的政策,由各大国有银行及商业银行执行,下面是按揭房屋贷款的流程,就用中国建设银行(简称建行)来举例: 建行按揭房屋贷款办理,贷款人需准备的资料有:一:二代身份证复印件。二:家庭户口薄复印件。三:贷款人现工作单位出示的加盖公章的工作证明原件,(如个体户或公司负责人则出示营业执照或股权证明复印件)四:个人收入证明原件(如近6个月的工资流水或六个月的个人流水二选一即可)五:个人征信报告原件(且为征信良好,纯白户都可以,或有轻微逾期也可,黑名单银行审批通过不了)六:婚姻状况证明(结婚证复印件,离婚证复印件,单身证明原件,根据自身情况,三选一即可)七:已经向楼盘开发商付首付款的税务发票复印件,(首付款方面商业按揭首付最少为30%,公积金按揭购房首付最少则为20%) 准备好以上资料之后,到办理按揭贷款当地的建行网点信贷部,会有专门负责此业务的客户经理接待贷款人,填写申请表及提交准备好的资料等事项,提交完毕之后,建行的信审部门会对贷款申请人所提供的资料进行审核,审核分为初审,预审及终审,初审就是分行的客户经理进行初步审核,然后提交到各区域支行进行预审,最后由总行进行终审,审核期一般为7到15个工作日,通过之后网点会通知贷款人到网点办理放款及还款用的借记卡,签订个人住房按揭合同及相关手续,办理完毕之后银行会在3个工作日之内将该笔款项直接打入贷款人所办理的借记卡中,以上就是办理房屋按揭贷款的整过程,之后在按揭贷款合同中签订的每月还款日,贷款人应按时还款,还款方式分为,等额本息,等额本金等还款方式,目前国内按揭房贷款利率已经有所下调,商业按揭房的利率为4厘到5厘之间,公积金按揭还要低一点,也就是商业按揭的50%。 贷款人应保持良好的还款记录,按揭贷款是会进入人行(中国人民银行)的个人征信报告系统中的,保持良好的还款记录,对于贷款人今后办理其他与信用有关的业务,有着非常大的帮助。

2018/8/7 15:31:28

个人小额贷款
个人小额贷款

个人小额短期贷款是指贷款人为解决借款人临时性的消费需要而发放的期限在1年以内、金额在30万元以下、毋需提供担保的人民币信用贷款。借款人是指在中国境内有固定住所、有当地城镇常住户口(或有效居住证明)、具有完全民事行为能力的中国公民。 借款人条件: 1、在中国境内有固定住所、有当地城镇常住户口(或有效居住证明)、具有完全民事行为能力的中国公民; 2、有正当的职业和稳定的经济收入(月工资性收入需在1000元以上),具有按期偿还贷款本息的能力; 3、借款人所在单位必须是由贷款人认可的并与贷款人有良好合作关系的行政及企、事业单位且需由贷款人代发工资; 4、遵纪守法,没有违法行为及不良信用记录; 7、贷款人规定的其他条件。 贷款申请资料: 借款人申请贷款时,应向贷款人提供以下资料: 1、贷款申请审批表; 2、本人有效身份证件 3、有效的住址证明 4、稳定的收入证明

2018/7/21 14:27:31

怎样还款,等额本金还是等额本息?
怎样还款,等额本金还是等额本息?

商业银行贷款常采用的还款方式主要分两种:等额本金和等额本息还款,下面来说一下,等额本金和等额本息的区别。 什么是等额本息? 目前最为普遍,也是大部分银行长期推荐的还款方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还款给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。由于该方式还款额每月相同,适宜家庭的开支计划,特别是年青人,可以采用本息法,因为随着年龄增大或职位升迁,收入会增加。 什么是等额本金? 每月的还款额不同,它是将贷款额按还款的总月数均分(等额本金),再加上上期剩余本金的月利息,形成一个月还款额,所以等额本金还款第一个月的还款额最多,之后逐月减少,越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高,适合在前段时间还款能力强的贷款人,年龄大的可采用等额本金还款,因为随着年龄增大或退休,收入可能会减少。 等额本息每个月还款一样,前期压力小,但是总的利息较高;等额本金前期还款多,以后每个月递减,前期压力较大,但是总的利息比等额本息要低。</p> 例:以商业贷款100万为例,贷款30年,基准利率5.4% 等额本息还款,30年每月还款5615.31元,总还款数202.1510万元,支付利息102.510万元 等额额本金还款,30年首月还款7277.78元,之后每月递减,总还款数181.2250万元,支付利息81.2250万元

2018/1/27 10:46:24

两分钟教你如何提前还款
两分钟教你如何提前还款

当下,贷款买房已经成为主流,随着人们收入的不断增加,很多借款人的资金也渐渐变得富余起来,为了减少利息的支付而选择提前还款。那么,提前还款应该如何办理,又应该注意些什么呢? 一.提前还款的步骤 1.查询贷款余额和原贷款合同条款; 2.电话咨询相关事项; 3.填写提前还款申请书; 4.领取申请批准书并还款。 二.还款的方式 1.房贷提前还款,贷款一次性结清银行本息,利息计算截止到你还清银行本息日期为准,结算以后的日期不需支付利息(借银行的本金,借用几天就归还几天的利息钱)。 2.房贷提前还款只是归还部分银行本金,利息还是按照原有借款合同上约定的贷款利率执行(每年1月1日按当时最新利率调整利息)。而没有结清的贷款余额,贷款还款计划可以选择:A缩短贷款还款期限,月供数额不便。B贷款还款期限不变,减少每月月供数额。 三.注意事项 1.对于借款人,在借款合同约定的期限以内提前还款的,银行认定这是一种违约(借款合同)行为,会造成银行一定的损失,所以银行会收取一定数额的手续费(违约金),大约一个月的月供数额。一定要注意提前还款的时间,减少不必要的损失。 2.从节省利息的角度老看,提前还款越早越好(见下图) 由图可知,由于本金在不断的减少,利息在还款的过程中也越来越少,所以如果想提前还款,还是越早越好,到最后就没有什么必要提前还款了。 最后,由于各银行提前还款的起点金额不同,在办理提前还贷时,要事先问清,避免不必要的麻烦。

2018/1/27 10:34:30

哪几种房子不能办理房产抵押贷款?
哪几种房子不能办理房产抵押贷款?

房产抵押贷款是一种很好的贷款方式,但并不是所有的房子都可以办理房产抵押贷款。结合实际操作,在此总结了十种不能办理房产抵押贷款的房产。 1、公益用途房屋 根据有关规定,学校、幼儿园、医院等以公益为目的公益设施,不论其属于事业单位、社会团体还是个人,都不得抵押。 2、小产权房 小产权房只有使用权,没有房产证所赋予的所有权。银行自然也不接受抵押贷款。 3、未结清贷款的房子 已经办理过一次抵押贷款的房屋还能再次抵押吗?在第一次抵押贷款时,银行已经拥有了这所房产的他项权利。而法律不允许两家银行获得同一所房屋的他项权。因此答案是否定的。 4、房龄太久、面积过小的二手房 另外,根据国家相关规定,房屋抵押贷款不能用于购房。银行对于二手房抵押贷款的条件是苛刻的,大多限制在房龄和面积上。一般房龄在20年以上,50平方米以下的二手房,许多银行是不予放贷的。 5、未满5年的经济适用房 未满5年的话是不允许上市交易的,银行同样无法取得他项权利证,不能办理抵押贷款。 6、部分公房 如果无法提供购房合同或购房协议,或者不能提供央产房上市证明,也无法进行抵押贷款,比如部级、副部级干部的房子。 7、文物保护建筑 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。 8、违章建筑 违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。 9、权属有争议的房子 权属有争议的房子和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子,不得抵押。 10、拆迁范围内的房子 已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。

2018/1/27 10:23:00

贷款买房,你知多少?
贷款买房,你知多少?

1.确定房子性质 确定房子的性质,是商品房、已购公房(包括央产房,成本价公房,标准价公房,优惠价公房)还是经济适用房(一类经济适用房(必须满五年才能上市交易),二类经济适用房); 是满五年或者满二年,满五年的情况下这套房子是不是业主名下唯一住房(满五年唯一的房子税费最少),还是不满五或者不满二。 贷款的话,贷款数不一样,税费也不一样,贷款越多,税费越多。一定要根据自己的实际情况,确定好贷款数额。 例:以商品房为例,客户吴先生看中某小区(普通住宅)一套建筑面积100平米,报价400万的一套二手房(此房业主以100万够得),客户吴先生首付有200万,其余房款通过贷款来解决,情况有三种:第一,此房满五年唯一,税费只有契税1.5%,4.29万;第二,满五年,不唯一(满两年 同满五年不唯一),税费有契税1.5%和差额个税20%,35万左右。可以看出,房子唯一还是不唯一税费差出30万。 2.核算好自己的首付 一定要确定首付款,首付款是您买房的硬性条件(月供允许的情况下,可通过个人信用贷款或者抵押消费贷款来解决部分首付问题),所有的费用都包含在首付当中,包括税费、中介费、贷款评估费(商业贷款600元,公积金贷款评估值的0.3%,1500元封顶)和部分房款(总房款减去贷款数)。 二手房买卖中的首付三成不同于新房,二手房的三成不是总房价的三成,而是网签价的三成(网签价最高为房价的90%,最低不得低于房管局要求的区域最低过户指导价)。 例:客户吴先生看中某小区王女士的一套房本建筑面积为100平米报价400万的一套二手房,此房满五年而且是业主家庭名下唯一住房,那么吴先生购买此房的最低首付是:最高贷款数为,400<em>90%</em>(1-30%)=252万,税费,400<em>90%</em>1.5%=5.4万,中介服务费,400*2.7%=10.8万,商业贷款评估费600元。吴先生的最低首付为,(400-252)+5.4万+10.8万+0.06万=164.26万 3.确定月供 根据具体房子的价格,税费,首付和贷款数来决定您的月供,确保月供您可以接受。一定要问清楚这套房子的贷款年限,是不是能贷款30年(商业贷款,公积金贷款还是商业、公积金组合贷款),分别算一下等额本息,等额本金两种还款情况哪一种更适合自己(等额本息每个月还款一样,前期压力小,但是总的利息较高;等额本金前期还款多,以后每个月递减,前期压力较大,但是总的利息比等额本息要低)。 例:以商业贷款100万为例,贷款30年,基准利率4.9% 等额本息还款,30年每月还款5307.27元,总还款数1910616.19元,支付利息910616.19元 等额额本金还款,30年首月还款6861.11元,之后每月递减,总还款数1737041.67元,支付利息737041.67元

2018/1/27 10:16:08

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