卖房

房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。 房产过户有几种不同的情形，有继承的房产过户、赠与的房产过户、二手房过户等。 房产过户知识详解 那么，房产证过户办理流程是什么呢？ 1、到“登记信息、验证协议”窗口办理信息登记上网和协议验证手续； 2、到“房地产估价”窗口办理评估手续； 3、到“公证”窗口办理公证手续； （1）申请人的居民身份证或户口簿及其复印件； （2）代理人代为申请的，委托代理人需提交授权委托书和身份证及其复印件；其他代理人需提交有代理权资格的证明； （3）被继承房产的产权证明； （4）被继承人的死亡证明； （5）法定继承人已死亡，需提交死亡证明及亲属关系证明； （6）被继承人的婚姻、父母、子女情况证明及有关亲属关系证明； （7）公证人员认为应提交的其他证明、材料； 4、到“私房交易”窗口办理交易手续； 5、到“契税、印花税”窗口缴纳印花税； 6、到“产权登记发证”窗口办理《房屋所有权证》更名手续。 房产证过户办理所需材料： （1）登记申请书； （2）申请人身份证明； （3）房屋所有权证书或者房地产权证书； （4）证明房屋所有权发生转移的材料； 可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。房产证过户办理所需费用：证明财产为继承、赠与的，接受益人按金额总数收费：（1）不满1万元的，按1%收费，但最低收费10元；（2）1万元以上的，按2%收费。过户方式主要有哪些？继承过户继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是最低的，因为继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名。赠与过户如果以赠与方式过户，是没有营业税的，但因为赠与是被认为无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时还需要契税和赠与公证费，这些费用要远远高于买卖过户的税费。 买卖过户 在房产过户中，买卖是最常见的，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。

（1）结清水表账单。 交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。 （2）告知电表状况。 在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。 （3）协助煤气过户。 按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。 （4）签订新的物业供暖协议。 有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。 （5）结清电话费。 有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是isdn电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。 （6）协助有线电视过户。 有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。 （7）结算维修基金。 按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。 （8）附属设施。 一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。 （9）迁移户口。 买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。

物业交割在房屋交易环节起到至关重要的作用，如果此环节被疏忽，将会为消费者的未来居住生活造成比较大的麻烦，对于购房客户来说，可能面对水电煤气入户的麻烦，对于卖房者，如果拖欠费用也有可能面临法律纠纷。一般来说，在物业交割环节只要遵循以下四个步骤，就可以让双方给房产交易画上圆满的句号： 物业费 第一步，在物业交割前，双方协商时间售业主腾空房子； 第二步，所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方都要在物业交割单上签字备档； 第三步，售房业主将钥匙交给购房者； 第四步，买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》。 另外，在二手房的物业交验过程中，以下几个方面是需要特别关注的： 首先，维修基金余额的结算与更名 买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是送的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。 其次，水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续 第三，房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收

营改增落地后，二手房交易卖方需要缴纳增值税，不再继续缴纳营业税。增值税税率与营业税相同，但是计算方式不同，这就决定了增值税税额比营业税税额低。那么，个人出卖二手房应该怎么计算增值税？增值税征收细则是什么？不同地区增值税缴纳以及减免情况如何？ 5月1日之前签订的合同，缴纳营业税还是增值税？ 国税总局发文明确，个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。 增值税税率是多少？减免规定是什么？ 1、非北上广深地区增值税税率及减免规定： ①个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税； ②个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 2、北上广深增值税税率及减免规定： ①个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税； ②个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税； ③个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。 3、增值税附加税缴纳规定（营业税也缴纳，且比例相同）： 增值税附加税包括城市维护建设税（7%）、教育费附加（3%）和地方教育费附加（2%）；附加税税额=增值税/营业税x税率，若增值税税额减少，附加税税额也会减少。 营改增落地：卖房增值税怎么算？如何计税？ 增值税计算方法 增值税=【含税销售额÷（1+税率）】x税率； 附加税=增值税x 税率。 增值税计算器 此处以100万房产交易额为例计算增值税： 1、征收营业税时：营业税=100万x 5%=50000元，附加税=50000x（7%+3%+2%）=6000元，营业税及其附加税共56000元。 2、变成增值税后：增值税=100万÷（1+5%）x 5%=47619元，附加税=47619x（7%+3%+2%）=5714元，增值税及其附加税共53333元。 综合：营改增后，100万的房产税费能减少2667元。 营改增后，二手房买卖计税依据 5月1日营改增实施后，房地产交易与租赁的抵扣细则包括六点： 1、交契税时，计税成交价扣除增值税； 2、出租房产时，计征房产税的租金收入扣除增值税； 3、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为扣除增值税后的收入； 4、个人转让房屋的应税收入扣除增值税，增值税计入财产原值； 5、个人出租房屋的个人所得税应税收入扣除增值税，个人转租房屋的，在计算转租所得时扣除其向出租方支付的租金及增值税额； 6、已免征增值税的，不再扣减增值税额。 5月1日，营改增之后，卖房能省下一笔税费（超过两年的房产免征增值税，没有节省情况）。所以，卖产权在两年之内的房子要赚啊。

注意一：清点房屋中家具 租客在看房时可以仔细注意一下房屋内的设备，例如一些家电。租客在看房时还应检查一下家电的正常运作情况，家具的完好程度。最好的方式就是要求中介公司清点所需的房屋中的家具后填写家具清单，并于交房时一一进行清点。 注意二：了解个人情况 承租他人房屋时，租客可以从中介或直接从房东方面了解一些房东的个人情况。若了解到该房地产由于某些质量问题房东才搬离该房屋，租客则不宜承租该房屋。若该房东购买该房地产属于投资性质，那么租客可能面对租赁期间，房东将该房地产出售他人。若房东有经济纠纷，常有债主上门催债，对于租客而言更不是好的选择。 注意三：仔细签订租赁合同签订租赁合同时，应当审查房东的主体资格。若为产权人的，租客应当查看房东出具的房地产权证及身份证件。若为转租的，则租客应当查看转租人（俗称“二房东”）出示的上手租赁合同以及要求提供房地产权证，上手租赁合同中应当明确转租人在租赁期间有转租权。 租赁合同中应当对以下几点问题加以明确： 房屋地址、租赁期限、金额及支付方式、房屋内的设备、租赁期间水、电、煤、有线电视、电话、物业维修基金等的费用承担、房屋内设备损坏、房东的维修义务、违约条款等。

不满5年的经济适用房是可以出售的？是的，经济适用房满5年才能出售的说法并不能一概而论。下面我们就来看看哪些经适房不满5年能出售，怎么出售，出售需要交多少钱。 哪些不满5年的经济适用房可以出售？ 经济适用房可以分为一类经济适用房和二类经济适用房两种。其中，一类经济适用房是指面向社会公开发售的经济适用房；二类经济适用房是指那些回迁性质或康居、安居性质的房屋，按经济适用住房管理的其他类房屋。 按照规定，未满5年的二类经济适用房也是可以上市交易的。 不满5年的经济适用房怎么卖？要交多少钱？ 不满5 年的经济适用房如何出售？交什么钱？ 1、未满5年的二类经济适用房 二类经济适用房和满5年的一类经济适用房出售与普通住宅出售流程一致，其价格也可以按市场价出售。 二类经济适用房则要交一笔计税价格×3%的土地出让金。 需要注意的是，二类经济适用房经过交易房屋性质就变为商品房，其税费缴纳比例就会按照商品房买卖税费缴纳标准执行。 2、未满5年的一类经济适用房 如果实在想要出卖未满5年的一类经济适用房，卖方应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定新的符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由买方按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。 （1）按原价出售住房的 a.卖房向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。 b．区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人。购房人放弃购买的，由区县住房保障管理部门确定后续的购房人。 c．购房人查验房屋和相关资料后，与产权人签订购房合同，支付购房款。区县住房保障管理部门登记买卖双方信息，出具相关证明。 d．买卖双方持购房合同、区县住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料，向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。房屋权属登记部门将房屋产权登记在购房人名下，并在房屋权属证书上注记"经济适用住房"字样。 （2）区县住房保障管理部门按原价回购的 a．卖方向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。 b．区县住房保障管理部门对申请材料进行审核并入户查看，了解房屋状况，确认卖方结清水、电、气、热和物业管理等费用。 c．区县住房保障管理部门或其指定单位与卖方签订回购协议，支付购房款。 d．区县房屋权属登记部门凭回购协议及其他相关材料办理房屋转移登记手续，将回购房屋的产权登记在区县住房保障管理部门或其指定单位名下，并在房屋权属证书上注记"经济适用住房"字样。

我国多个城市出现银行缓放或暂停房贷的“拖延症”现象。一些较大的国有银行在房贷放款上都最少延迟了半个月左右，而很多民营银行及中小型银行已暂停房贷，为了解决这一难题，搜房金融为购房者提供了“尾款垫资”的贷款服务。 “尾款垫资”由搜房网旗下金融贷款平台搜房金融推出，旨在解决买方银行按揭未放款，无法全款向卖方支付的购房难题。“尾款垫资”可以为买方提供低息贷款，征信良好材料齐全的购房者能在最短时间内拿到搜房金融的“垫付款”，轻松解决燃眉之急。 下面我们来了解一下搜房的尾款垫资。 一、尾款垫资针对哪些客户 客户欲购买某处需全款支付的房产，但无能力一次性支付而银行放款速度又慢。 二、 尾款垫资贷款流程 客户提交申请及资料→垫资准入审批→办理公证、签借款合同→办理过户→拿到过户本当天放款给业主→抵押→银行放款、搜房金融收回借款 三、 尾款垫资贷款资料（仅初审使用，复审阶段补充材料以金融风控要求为准） A、卖方身份证、户口本、结婚证 B、拟购房产的房产证 C、本次交易的网签合同

无论是新房买卖还是二手房买卖，签合同的时候我们都会注意到这样几个字“不可抗力”，那么不可抗力究竟指的是什么呢？ 根据我国《民法通则》不可抗力是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。简单来说，不可抗力条款其实是一种免责条款。通常的解释是指在合同签订之后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。 那么不可抗力究竟包括什么情况呢？ 1、自然灾害：如台风、洪水、地震等； 2、政府行为：如征收、征用、封锁等； 3、社会异常事件：如罢工、骚乱等； 合同中的不可抗力 在买卖双方进行房屋交易时，合同中一般情况下都订有不可抗力条款，内容： 1、不可抗力的具体内容； 2、遭到不可抗力事故的一方，向另一方提出事故报告和证明的期限以及方式； 3、遭遇不可抗力事故一方的责任范围具体内容： 1）如果因为不可抗力而导致合同无法继续履行，则应解除合同。 2）如果不可抗力只是暂时阻碍合同的履行，则一般采取延期履行的方式。 3）凡是发生不可抗力的事故，当事方已尽力采取补救措施但仍未能避免损失的情况下，可不负赔偿责任。 但是在不可抗力使用的过程中，大家还需要注意以下问题： 1、无论合同中是否约定不可抗力条款，都不影响直接法律的规定； 2、不可抗力条款属于法定免责条款： 1）约定不可抗力条款如果小于法定范围，当事人仍可援用法律规定主张免责。 2）如果大于法定范围，超出部分应视为另外成立了免责条款。 3、一般情况不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外，但也有例外情况： 1)金钱债务的迟延责任不得因不可抗力而免除。 2)迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。

现在二手房市场中，房源多、户型多种多样，卖家想要快速卖房可不容易。想要快速卖房，除了找中介、到处挂牌等方法外，还有一些稳中求胜的方法。因为在实际看房的过程中，很多人议价之后就再无联系了，因此今天我们就一起学习几招价格制定的方法，玩好这些数字游戏才能让交易变得更加稳定。 快速卖房妙招 玩儿好数字游戏更有用 1、用好数字 现在的销售都使用数字，在众多销售案例中，对消费者很有效。由于读写是从左到右，我们的判准就停在眼睛所见的第一个部分。虽然实际上的差价是一样的，但是对于购房者的视觉、思想都有有冲击性的。康州大学的行销学教授考特也说过，用这种方法买家会认为他获得了更好的交易。 2、影响对方出价 你首先开出的价格要比你愿意接受的底价还高（要合理），分享附近同类型房屋的售价，但是只有在你的价格比别人更好的时候，你才适合使用这个招数。 3、数字排列方法 打算为房子建立比较好的声望和印象，您可以使用一个约略的数字作为价格。但若想尽快卖掉房屋，并且让买家感觉他拿到很好的交易，您可以使用一个精准的数字当作开价。距离来说，假如你打算卖出一个价值略低于600,000元的房子，一个约略的数字譬如595,000元，将让买家感觉商品的品质很好，但是如果是一个精确的数字如595,385元，则会让对方感觉这是一个好价钱。原因在于，我们时常将精确的数字与低价商品连结在一起，此外你提出这样的价格，也透露出这是最后底价的信息，议价空间不大。 4、调整价格 买房麻烦，卖房更不容易，现在二手房市场房源众多，卖方想要找到一个有意向的买家不容易。所以，如果价格合理，可以适当降低价格。举个例子：如果您能将开价595,385元，降低为578,495元。直觉降了两万多，实际上就一万多，有的时候，买家也许不容易领悟出差别何在。 二手房卖方在卖房方面经验稀缺，因此在卖房之前，了解一些卖房技巧是必不可少的。以上介绍的方法并不是空穴来风，此文借鉴华尔街日报地产专家克莱门兹的卖房定价方法，建议您可以在卖房的时候进行尝试。

房屋过户更名的情况时有发生，从直接买卖交易到赠与房产证或者继承房产都会涉及到房屋房产证上的名字变更，在变更过户之前，收先要查看该房屋的产权是否合法，否则办理过户时会受到限制的，那么城改房继承有哪些限制？城改房继承要花多少钱呢？城改房继承有哪些限制？ 1、城改房继承涉及到过户更名的一个问题，大家都知道过户更名相当于上市交易，特别是在现在限购令的一个环境下，这一点就比较严格了，也就是说城改房房产证必须要满五年才可以办理更名的手续。 2、城改房的继承限制主要体现在产权方面的，仔细说来的话还是有很多种限制情况的，共有人是城改房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍，当事人之间的集资房买卖合同在订立合同时就来源明确、权属清楚。 3、还有一种继承限制的情况是婚前婚后财产继承的限制，如果房屋是由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产，要申请法院确认使用权的归属，再进行继承的认定。 4、如果没有任何书面的协议，将出现有继承权的都可继承分割该遗产，继承份额按法定继承规定，房产证没下来公证处不可能给你公证的。如房产证下来后，可由你公婆直接亲笔书写一个遗嘱，内容是他们死后这个房子由谁继承等问题。 城改房继承要花多少钱？ １、继承人的不管是第几位都是不用向税务部门缴纳任何税费的，也可以说是一个更名手续，只有工本费。但是前提是不在买卖。如果进行了买卖，缴纳的税费要高出一半左右，因为只是缴纳的个人所得税有房屋总价的20％之多。 ２、进行正常的买卖手续的话，缴纳的费用就没有那么多了，主要有：工本费100元；契税，房屋评估出来的总价值的3％；印花税，评估值的0.05％；房屋评估费用，评估出来的价值的1％，还有公证的费用。 ３、在缴纳的税费里，契税是视继承人位置的，如果是首位位法定继承人就不用缴纳契税。 以上就是关于城改房继承有哪些限制以及城改房继承要花多少钱的介绍了。继承过户问题一直都是大家比较疑惑的，特别是在一个家庭成员比较懂得家庭里面财产分配就成为最大的问题，亲戚之间也可能反目成仇，妥善处理好继承的问题才能保证家庭和睦相处。