卖房

（1）若为未成年人出国教育、生活所需而要处分未成年人房产的，提供国外学校的录取通知书、与留学中介服务机构签订的留学合同、移民资料等材料证明未成年人有计划或正在国外就学、移民。 （2）若为改善未成年人居住环境而处分未成年人房产的（包括抵押、出售），那么需要提供以该未成年人名义新购房产的资料，如最近已办妥的房产三证或购房合同，必要时需要提供已支付首付款的证明等。 （3）若为未成年人医疗而要处分未成年人房产的，提供医疗诊断证明、费用清单等，当然只仅限于重大疾病同时需要开支大笔医疗费用的。要处分未成年人房产，一般银行和房产机构都会要求办理保证书公证。保证书公证所需材料：监护人需要提供身份证、结婚证、户口本、房产三证、未成年人的出生证明和处分房产的正当理由等各项证明材料。（www.zuobiao.wang）

物业交割代表着二手房交易环节的结束，虽然在二手房交易的整个流程上来看，这个环节并不复杂，但是经常会有人在这上面吃亏。因此，购房者一定要注意物业交割的各项内容，确保自身的利益不受损失，而卖房者也应该做好配合。 下面为大家列举了物业交割时需要注意的事项： 一、电表状况需知晓。 在房屋交接验收时，买家需查验电表，确认电表是否有移动、是否进行了改装、线路走向是否正常等，而原业主配合提交交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。 二、水表账单要结清。 交房之前，买家要询问原业主是否已付清水费，原业主最好提供交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。 三、煤气过户状态需跟进。 按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》（且已写明本房价已包含燃气设施费）以及双方的身份证、原业主在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。 四、电话费用要结清。 有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚。如需要保留，那么在交房前原业主需配合买家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。 五、协助有线电视过户。 有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，原业主也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接原业主需配合提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。 六、维修基金结算清。 按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中原业主缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。 七、附属设施验收好。 一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收。卖家要根据合同承诺履行义务。八、户口迁移很重要。 买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，原业主的户口没有及时迁出，是发生纠纷的众多因素之一，也是很容易就会危及到买家利益的一种纠纷。因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅原业主的户口是否已经迁出。如果原业主户口要在交房后才可迁出，则两方需就此问题约定清楚。以上就是在物业交割问题上大家需要注意的八大方面，希望能对大家有所帮助。（www.zuobiao.wang）

收房要注意 小心交房期四大“猫腻” 下半年一般都是交房最热闹的季节，千盼万盼终于盼来交房的业主们，心情激动时必然的，但随后收房遇到的各种问题也是让人头疼。首先是复杂的交付流程，还有价格不菲的各种费用，最重要的当然是检验房屋质量，一定要睁大眼睛验清楚再签字哦。 下半年一般都是交房最热闹的季节，千盼万盼终于盼来交房的业主们，心情激动时必然的，但随后收房遇到的各种问题也是让人头疼。首先是复杂的交付流程，还有价格不菲的各种费用，最重要的当然是检验房屋质量，一定要睁大眼睛验清楚再签字哦。首先先来回顾一下交房的流程。 小心交房期四大猫腻 交房流程说烦不烦，说简单但是也有很多猫腻，一不小心就会躺枪，一起来看看交房过程中都会遇到哪些小”陷阱“，注意避让哦。 1、重复计算公摊面积公摊用房私用变物业办公室，设备间，储藏间 2、手续不全就交房面积实测表、竣工验收备案表、质量保证书、使用说明书一样不能少 3、先签字领钥匙，办理入住再验房业主本就被动，维修产生的水电费需要业主承担 4、配套设施不全检查电磁阀以及燃气报警器，一楼或者楼顶红外线防盗防砸报警器买房上坐标网www.zuobiao.wang

买房无论准备的多充分，最终大都要落实到购房合同里，购房签约要注意什么问题？签合同环节可要留个心眼，小心开发商陷阱，不然所有准备工作前功尽弃！ 1、签署合同之前必须查产权 在签署合同之前，除了前期进行初步的产权查询外，还要亲自进行产权的确认，特别是对于二手房的交易，产权确认是至关重要的一环。你应当在卖方或者中介的陪同下，亲自拿着卖方的房产证当当地房地产交易中心进行产权状况的核实。只有在你对产权状况熟悉后，才能和卖方签署正式的商品房买卖合同。新房也同样如此，一般来说，新房的查询核实主要是查询核实开发商的预售许可证、国有土地使用证等信息。 2、认真阅读任何一项交易条款 合同签署是至关重要的，你在交易过程中，必须提前对标准合同中需要约定的内容进行全面细致的学习，请你细读标准合同格式中的任何一个条款。 3、合同空格处未作约定的部分，均应划线删除 合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知这些空白处为开发商/卖房业主日后作弊提供了条件。比如，新房标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留神，开发商便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。 4、保留任何费用的发票 对于房产交易来说，交易过程中会有很多税费的发票，也有各种其他费用的发票，这些都是重要的交易资料的一部分，必须妥善地保存。当交易产生纠纷时，发票是重要的证明文件，并且，发票本身就是交易过程中某些环节要提供的资料，尤其是各种税费的发票，必须保留齐全。在办理房产过户时，没有完税单，是办不下来的。 买新房的时候，同样也要注意保留发票，而且要主动向开发商索取各种费用的发票，比如，交了订金，你就应当向开发商索取定金发票，至少也是盖有公章的收款收据。 5、不轻易签订委托书 委托书是一种授权书，你一旦与别人签订关于某些事情的委托书，则代表你将某些事情的权利和义务交给了被委托人。通常情况下，买房过程中，会涉及两种不同情况的委托，一是委托中介机构进行产权确认、按揭贷款申请、贷款发放进度跟进、过户手续办理等事宜，你和中介结构签署的经纪服务协议，其实就是一种委托书，等于是你委托了中介帮你办理买房的事情，而你同时支付给中介服务佣金。二是委托了开发商办理房产的按揭手续办理、房产证的办理等。对开发商的委托，通常并不需要签委托书，是一种隐性的委托。通常情况下，开发商也会主动帮你办理按揭贷款的手续，并且办理房产证。对于任何形式的委托，你都应当有所知晓，当你认为某项委托并不需要时，可以与中介或开发商具体约定，比如说，关于首期房款的支付，你最好亲自转账。 6、 购房发票丢失该如何处理 买房作为一件大事，每个人都希望可以顺利完成每个环节住进精挑细选的房子。但是总有一些意外发生。这里给您介绍一下购房发票丢失该如何处理。 首先要知道购房发票丢失了，房屋产权证还是能办理的，但是需要更长的办理时间，也会浪费您很多精力去办理手续。这种情况发生后，您首先要登报声明该发票作废，并注明房屋地址、购房者姓名和发票号码等相关要件。然后，到开发商处让其出具相关丢失情况说明，并证明购房人确实在公司购买过商品房，最后再由房产部门核实丢失的真实情况。购房者还需要到开发商处查询发票底联，开发商处会有存底，可以给购房者出具购房证据，购房者可带着购房证据前往房产部门办理相关手续。 除了收楼、房产交易过程需要购房发票外，在首次提取公积金账户中的资金也需要出具购房发票，因此提醒大家务必妥善保存好这些证明，以备不时之需。不过一些开发商在购房时不开具发票，而只是开具收据，等到收楼时持收据换取发票。如果您在这个过程中，需要提取公积金，可以拿着购房时开具的契税发票、购房收据和购房合同代替购房发票，到银行办理业务。这里还是要提醒大家，购房发票丢失后，虽然还是可以办理房产证，但是一件比较劳心劳力的事，所以买房的朋友们一定要好好保管购房相关票据，以免给自己造成不便。

在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同　　 商品房的买卖不同于其它日常生活消费品的买卖，因为其交易周期长，涉及资金量大，技术问题多，权利义务关系复杂，所以对程序要求比较严格。但因为这样或那样的原因，可能导致退房的情况出现。出现退房情况归集起来主要有四种原因：一是买方违约，二是卖方违约，三是双方都不违约，但双方就退房问题达成一致意见，四是双方都违约，但协商达不成一致意见。在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。下面简单介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续　　 一、订金(定金或认购金)阶段 当购房者已交订金(定金或认购金)，但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。　　 如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。姜涛与刘桂林律师认为这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。　　 二、已做预售登记阶段 买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。　　 如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。

一、确认产权的可靠度 1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 3、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。 二、考察原单位是否允许转卖 1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成； 2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让； 3、一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 三、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间； 3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 4、顶层房屋是否在楼顶上有私自搭建建筑。

签订二手房买卖合同的注意事项： 一、确认屋主真实身份 买卖双方在签订合同签,必须合适屋主的身份的真实性,屋主证件的真实性与其业主身份的一致性是签订买卖合同的先决条件,尤其在没有第三方有力保证的情况下,这个问题更应该引起广大二手房买家的注意。 二、确认房屋面积 确认房屋的面积包括三个方面:建筑面积、使用面积和户内的实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积;最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积,即所谓地毯面积。 三、考核房屋的市政配套 这里指的是房子的水电等方面,验房的时候要打开水龙头看看水质和水压方面的情况,观察电线,确认房子的供电容量,以免夏天开不了空调。顺便也打开电视看看能收到多少台。现在一般都安装数字电视,可看看屋主是否已经安装。 四、注明付款过户时间 在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间,同时,尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房地产的过户时间。 五、注明费用交接时间 一定要注明水电煤等各项费用的交接时间,精确到年月日,这是清晰划分责任的关键。 六、了解以后的居住费用 房子买下来了以后就是自己住,对小区的收费也必须做个全面的了解,例如关乎日常生活的水电煤是必须要了解的,此外还有物业以及停车费用的收取要了解。 七、必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。这点非常重要

摘要：二手房交易中房屋交接容易出现问题，如何才能解决这个问题呢？在二手房买卖合同中尽量写入房屋附送设备，这样能够有效的避免房屋交接中发生的问题。下面我们就来看看如何避免房屋交接的纠纷吧！ 随着二手房交易的频繁，在买卖二手房中出现问题较多的一个环节就是房屋交接问题。大多数二手房的购买者选择二手房，除了地段等原因外，一个很重要的因素就是看中房屋已装修，可以随时住进去，这时如果当初签定合同时卖方所承诺的现有设备没有或双方对卖方所赠送的东西在理解上有偏差，就会产生一系列的问题。针对上述情况认为避免上述纠纷发生，应该做到以下几点： 一、在房屋交接中，须详细列明有关包括在房款中的设备，如水电煤、有线电视、维修基金、电话、空调、电视等设备。 其中最容易出现问题的是有关固定装修。根据实践操作，固定装修包括房屋墙面、门窗、及无法移动的与墙面交接的橱柜、洗手间马桶、盆浴等，不包括煤气灶、热水器、脱排油烟机、灯具等。所以在签订买卖合同时，如果对一些房屋中的专业术语不大熟悉的话，建议买方将自己想要的现有房屋中的设备尽量详细地写在合同上，避免以后出现纠纷。 二、为安全起见，建议买卖双方约定交房当场支付最后一笔房款。 由于现在大多数购房者都使用贷款购房方式，往往由于银行贷款发放比较慢，双方约定在贷款发放前就先行交房或由于卖方的原因在买房付清全部房款后才交房，就会导致交房和付款分开，最终会造成交房中的一系列问题无法解决。为安全起见，建议买卖双方约定交房当场支付最后一笔房款。如交房中出现问题，则该笔房款先不交接，只有交房中的一切事宜完成，双方签定房屋交接书，才交付最后一笔房款。 三、房屋设备变更要约定清楚。 在二手房买卖中买卖双方约定的一些包含在房价中的设备，由于合同中的设备品牌没有确定，有些上家在交房前将房屋内的一些设备更换掉，比如将一些有品牌、价格较高的设备换成质量较差的设备。为防止这种现象的发生，建议双方在签订合同时将设备的品牌甚至新旧状况写清楚或将相关设备拍照，双方签字认可就可以了。由于买卖合同中列出的设备多，则出售该房屋的评估费有所增加，建议双方在签定买卖合同同时签定一份协议，协议对有关设备事项约定清楚，并明确设备的价钱已包含在总房款中。

一、办理房产过户手续所需要的文件资料卖方所需文件：1、身份证明(外地户口需暂住证);2、房产证;3、网签的房屋买卖协议;4、税费缴纳证明。买方所需文件：1、身份证明(外地户口需暂住证);2、网签的房屋买卖协议;3、税费缴纳证明。 二、办理房产过户手续所需要的时间过户之后，房产即登记在买方名下，但领取房产证还需要等一段时间。这段时间根据不同办理机关，时间也不一样 ，一般在7个工作日左右，其中海淀区建委最快，只需一天时间，有些房屋需要到市建委办理土地证，则全部办证时间需要40天左右。 三、本人不能到场办理过户手续的可以委托别人办理如果买卖双方的当事人不能到场办理房产过户手续，法律规定可以委托他人代为办理，卖方委托他人办理必须提供经过公证机关公证的委托书，买方可以手写一份委托书，写明委托权限和时间，可以不办理公证手续。 四、在建委办理了过户手续，却迟迟拿不到房产证怎么办?在极特殊情况下，买卖双方在建委正常办理了房产过户手续，但买方在规定的时间却领不到房产证，这时买方必须高度警惕，应当立即向发证机关问明情况。如果是因为发证机关需要完善手续修改数据，延迟一段时间发证，这种情况买方可以放心等待。如果属于虚假交易、不能办理房产证的情况，应当立即采取司法手段切实保护自己的合法利益。实践中绝大多数延迟发证，是因为建委需要完善手续、修改数据。办理过户手续后不能领到房产证的情况极为罕见。 五、房产过户后由银行放款，不需要买方另行授权以贷款方式支付房款，银行放款的时间在办理房产过户之后。这样就可能出现这种局面，即一旦办完过户，银行又因故拒绝放款，房主将面房、钱两空的尴尬境地。事实上，这种情况是不会出现的，这是因为银行在房产过户后放款不需要买方签字授权，就可以将房款直接放至房主的账户内，银行在这里起到一种保障作用，保护买卖双方的利益。银行放款有两种模式，一是依据过户资料(契税完税证明和领取房产证的通知)放款;二是依据抵押材料(他项权利证书)放款。第二种模式更快捷方便，但需要担保机构提供担保才能操作。 六、政策性住房如经济适用房和房改房中央产房在办理过户手续时有一些限制性规定，不满足规定条件不能办理过户手续。买卖双方需要提前沟通情况，切实消除过户障碍，防止一切手续办完才发现不能办理过户，给双方带来巨大损失。 七、现行政策规定满两年的普通住房可以免营业税，满五年可以免所得税。有些当事人为节省一些费用，约定数年后再办理房产过户手续。这种做法危害极大，一旦出现纠纷，后悔莫及，不应提倡，不要因小失大。当然如果买卖双方有深厚的亲友关系除外。

物业交割是购房的最后一个环节，在交割时需要注意哪些事项呢？物业交割在房产交易中起着至关重要的作用，如果此环节被疏忽，将可能给购房者未来的居住生活造成比较大的麻烦，也可能会给出售房带来纠纷不断。 物业交割是房产交易中的一个重要步骤，也是需要买家尤其重视的一个环节，如果物业交割没有做好，那就会引发很多麻烦，相信每一个买家都不想买一个拖欠物业费的房子，每一个卖家也不希望由于物业问题和买家纠纷不清。所以，小编今天就为大家整理了一些物业交割的注意事项，赶紧来看看吧。 一、房屋附属设备要验收 一般来说，买家在交房时都会对房屋附属设备进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收。一般合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌等卖家不能违约。 二、费用要结清 买家在收房时需检查卖家是否已经结清了房屋的各项服务费用，包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等等。而卖家需确认已将各项费用都结清了，双方才可办理相关的过户手续，否则，买家将有承担不必要费用的风险。 三、户口须迁出 买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一。因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。 四、质量问题细排查 由于二手房一般已有一定的历史，所以买家在收房时，还应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如，门、窗是否密封，有无破损；水、电、开关等，能否正常使用；用水通道是否畅通等等，如果出现问题，要在收房之前与卖家协商，卖家也需要时请告知，并协议如何进行维修，以免产生纠纷。 五、收楼证明备齐全 买家收房时要检查验房屋交付使用的各种证件是否齐备，对于一些收房费用，也必须清晰地知道卖家是否曾缴交过，以免造成自己的损失。另外，水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等过户的单据也应备齐全，以免将来不能享受相关服务。 六、《房屋交接书》要签署 收了钥匙并结清尾款之后，千万不要忘记一个步骤，那就是签署《房屋交接书》。卖家将符合买卖合同约定的房屋交付给买家，交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点，如果忽视了，将来可能会影响到双方对违约责任的承担。