新房

一、市房地局开展二手房交易资金托管业务 为了规避风险，切实保障二手房交易双方的合法权益，市房地局针对二手房交易过程中出现的问题和特点，借鉴了二手房交易资金托管业务开展的比较成熟的几个城市的经验，并于2006年4月启动了二手房资金托管业务。按照自愿和不收取服务费的原则为买卖二手房的当事人提供交易资金托管服务，避免二手房交易过程中出现交易欺诈或一方不履约造成的交易纠纷，有利于二级市场的规范，进一步促进二手房市场的发展。 二、什么是资金托管呢? 二手房交易资金托管是指买卖双方约定将交易资金存入银行指定的账户进行托管(这个账户一般是以银行名义开立的)。该账户用于二手房买卖双方的交易资金的存储和划转，银行监管存量房交易资金不收手续费。 三、二手房交易登记过程中出现的问题和特点 二手房交易资金如何保证安全，一直是买卖双方极为关注的问题。由于登记机关在审核二手房交易登记过程中常因司法查封、拆迁冻结、登记手续不全等原因通知当事人补件或不予办理登记，造成买卖双方因交易中止、退款等引起矛盾和纠纷。而有些运作不规范的中介公司在挂牌出卖、交易洽谈、合同签订、申报登记、领取权证过程中，欺瞒买卖双方、暗箱操作，既收取买卖双方的佣金，又牟取房屋差价，严重侵害了买卖双方的合法权益。 四、二手房资金托管的具体办理 只需要买卖双方凭《房屋所有权证》、测绘报告、身份证、银联卡到市房地局交易办证大厅22号窗口即可办理。 五、二手房资金托管的具体流程 1、签订《资金托管协议》 买卖双方在签订《房屋买卖契约》后，双方可自愿到房地产管理部门办理资金托管手续，签订《资金托管协议》。 2、存入托管资金 买卖双方在签订《房屋买卖契约》后，双方可自愿到房地产管理部门办理资金托管手续，签订《资金托管协议》，买方将托管资金存入指定银行托管账户。 3、办理产权过户 房地产管理部门开具《资金托管凭证》后，凭《资金托管凭证》办理房地产交易手续;买卖双方凭《资金托管凭证》、身份证及《过户单》，填写《太原市存量房资金托管支取凭证》，办理托管资金取款及领取《房屋所有权证》手续。 六、买卖双方交易出现问题时 如果因该房屋不具备登记条件或买卖双方约定终止交易的,经买卖双方书面确认,解除《房屋买卖契约》,同时凭《契约》、《托管凭证》、身份证,填写《太原市存量房资金托管支取凭证》,买方即可办理托管资金取款手续。交易资金托管业务为交易双方搭建了信用桥梁，在交易过程中如果买房人购房款存入指定账户后，经登记机关审核，该房产交易不能核准登记或买卖双方申请撤回登记的，买房人可以凭有关凭证支取托管资金，确保安全退出。 七、二手房资金交易方式 市民买卖二手房 最好到位于房管局2楼交易大厅的“资金代管窗口”，办理资金代管，以防范资金风险。 如果是不需要中介介入的交易业务，可以签署一份“存量房交易结算资金自行划转声明”，选择资金的自行交割。 八、二手房资金托管费用： 资金托管不收任何费用，托管期间资金不计利息。

2018/8/11 11:37:16

一、概念 通俗讲就是，二手房交易的时候，有第三方来协助资金的监管。为了就是二手房交易过程中的安全。 1、二手房交易资金托管机构，选择银行作为协助机构，由托管机构在银行设立二手房交易资金托管帐户，该帐户作为二手房交易资金托管的专用帐户，不得提取现金。买卖双方应在签订的托管协议里，明确托管资金的交付条件。 2、 二手房交易资金托管的形式和范围市区范围的二手房交易，当事人可自愿约定交易资金是否需要托管。 3、 二手房交易资金托管的时间托管时间以托管协议为准。无贷款的交易见新房产证后交割资金，有贷款的交易，见他项权证后交割资金。 二、 托管流程介绍 （一）、无贷款的交易 （1）、签订买卖合同后，至托管机构签订托管协议买卖双方持经过网上备案的二手房买卖合同等材料，至托管机构签订托管协议，协议一式三份，托管机构和交易双方各一份。 （2）、买方至托管银行缴纳托管资金买方至托管银行交付托管资金，足额存入后，买方持存款凭证至托管机构。托管机构确认托管资金全部到帐后，出具《二手房交易资金托管到帐证明》（见附件）。 （3）、办理房产过户手续 买卖双方持经过备案的二手房买卖合同、托管机构开具的托管资金到帐证明及其它申请资料，申请办理《房屋所有权证》。登记机构受理后，要求买方应及时申办国有土地使用权证。登记机构在出具的受理单上，应注明，申请方至托管机构领取房产证。 （4）、交易成功：付费领证取款登记机构核准制证后，由托管机构代领房产证。托管机构通知买卖双方共同到场，买卖双方签署《二手房交易托管资金支取收条》后（见附件）： 1、买方凭土地证，向托管机构领取房产证； 2、托管机构确认买方已取得双证后，开具转帐支票交卖方，由卖方至托管银行领取托管资金。 （二）、需贷款的交易 （1）、签订买卖合同后，至托管机构签订托管协议 买卖双方持经过网上备案的二手房买卖合同等材料，至托管机构签订托管协议，协议一式三份，托管机构和买卖双方各一份。 （2）、买方至托管银行缴纳首付款，并向贷款行申请贷款 买方到托管银行指定网点缴纳首付款后，凭借二手房买卖合同、托管协议、首付款凭证及其它资料至贷款银行提出贷款申请。 （3）、银行审批及发放贷款 贷款银行对买方贷款申请进行内部审批，审批通过的在签署相关借据及抵押合同后，将贷款发放至托管中心专户，并通知买方领取贷款凭证。在合同中，应明确放贷帐户为托管机构专户中的买方虚拟子帐号，并将贷款相关凭证、合同由买方送至托管机构。贷款凭证摘要中，应完整填写托管协议号及虚拟子帐号、资金性质（商业贷款、公积金贷款、组合贷款），否则托管机构作拒收退回处理。 （4）、买卖双方办理房产过户手续和抵押登记 买方凭贷款凭证至托管机构，托管机构确认托管资金（含贷款）全部到帐后，向买方出具《二手房交易资金托管到帐证明》。 买卖双方持二手房买卖合同、托管资金到帐证明及其它办理转移登记和抵押登记的各项申请资料，一并申请办理《房屋所有权证》和《房屋他项权证》。登记部门受理后，买方应及时申办国有土地使用权证。 （5）、交易成功：付费领证取款 经登记机构核准后，由托管机构代领房产证，有抵押贷款的，同时代领他项权证，并通知贷款银行领取他项权证。托管机构通知买卖双方共同到场，买卖双方签署《二手房交易托管资金支取收条》后（见附件）： 1、买方凭交清房产证相关费用的回单及土地证，向托管机构领取房产证； 2、托管机构确认买方已取得双证后，开具转帐支票交卖方，由卖方至托管银行指定网点领取托管资金；

2018/7/31 10:06:22

买家在二手房交易中的风险，主要来自未通过资金监管便将大额房款支付给卖家，且导致买家经济损失的原因均为不可控因素。二手房交易一站式服务平台建议市民，买家不要进行下述操作以防被骗。二手房交易一站式服务是政府打造、服务百姓，规范中介行为，为买卖双方提供一个安全、省钱、省心、省时的交易环境。连云港市云城房产置业担保有限公司为市住房局直属单位，受委托为市民提供二手房交易一站式服务。 案例一：卖家失联房子没买成损失45万元 市民王先生与卖家钱先生签订了《房产交易合同》，房屋成交价120万元。双方约定买家先给付部分现金房款，用于清偿交易房屋之前卖家未还清的贷款。清偿完毕后，卖家失联。时至今日，买家经济损失达45万元（包括律师费、诉讼费等）。 风险分析： 1、买家未通过资金监管直接将部分房款还贷，为房产交易埋下隐患，导致精神及财产损失； 2、即使买家胜诉，但期间长达1年，且通过强制执行实现债权时间过长。 案例二：贷款还清房产被封损失125万元 二手房卖家孙小姐与买家李先生签署了《房产交易合同》，此房屋为地理位置较好的中心区商铺，成交价高达525万元。双方约定买家将部分房款250万元用于清偿交易房屋之前的贷款。还清贷款当日交易房屋被查封，因为卖家尚有390万元债务。后买方诉至法院虽胜诉，但卖方除该套房产无其他财产，最终法院对该套房屋进行拍卖，买方损失115万元。 风险分析： 1、贷款还清当日法院查封交易房屋，买家根本无时间在该套房产上设定他项权或办理过户等手续，此种情形下出现债务纠纷，根据法律规定买方只能处于一般债权人的法律地位无优先受偿权。 案例三：产权纠纷损失29万元 二手房卖家周先生与买家吴先生签订了《房产交易合同》，房源成交价89万元，双方约定买家将部分房款29万元偿还交易房屋尚余贷款，卖方同时交房。还清贷款后，交易房屋却因产权纠纷一案，而无法办理过户等有关手续。 风险分析： 1、该案例系典型的隐名代理，因实际出资人某些情况（隐匿财产）或限购与贷款政策等，故隐名代理广泛存在，在其隐瞒下根本无法查实。 2、卖方提前交房，充分取得买家信任便将29万元偿还贷款。 风险应对百科： 如遇卖家房屋贷款未结清，请选择二手房交易一站式服务平台，帮您解决一切交易难题，帮您无风险处理卖家未还贷款并为您提供网签、资金监管、测绘、贷款、评估、缴税、过户等一系列贴心服务。

2018/7/29 9:13:28

近两年随着经济下行压力的增大，房地产市场的增长也不断下滑，城市的房价也有不同程度的下跌，房价下跌前后的差异比较大，这就导致出现了越来越多的退房纠纷。在退房纠纷中，按揭买房由于牵扯多种法律关系，按揭买房退房纠纷就显得有些复杂。 从法律角度讲，按揭买房者要退房的情况下，存在两种法律关系，一种是购房者和开发商之间的买卖合同关系，购房者作为买卖合同的一方，可以依据相关法律规定行使合同解除权； 另一种关系是按揭买房者和银行之间的关系，按揭买房者在买房之初只是向开发商支付了首付款，剩余部分由购房者用所购房屋在银行贷款支付给开发商。那么，退房时已按揭的贷款谁来还？首先由于购房合同被解除，开发商从购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者。购房者申请的银行按揭贷款，也是购房款的一部分，也应一并返还给购房者。然后，购房者应依据《贷款通则》第三十二条第五款：借款人提前归还贷款，应当与银行协商，将剩余贷款本息提前还给银行。一般在顺利的情况下双方是可以按照上述方法处理按揭买房退房纠纷中的法律关系。 但是，在实践中，能够按照上述方法处理退房纠纷的是少之又少。 陕西省富平县人民法院在2016年受理一起按揭买房退房案件，原告只起诉开发商要求退房，但对于购房中在银行的贷款，案件并未涉及。但是本案存在的现实情况是，如果依法判令开发商向购房者退还房款，解除双方的买卖合同关系，势必会是一方利息受损。 因为购房者除过首付款的部分剩余购房款是用所购房屋抵押在银行抵押贷款，如果解除购房者和开发商之间的买卖合同，退还购房者全部购房款，若购房者不归还银行贷款，银行只能行使其对房屋的抵押权，如此开发商的定然不会同意。因此在处理按揭买房退房纠纷的时候，一定要考虑到上述情况，否则会造成案件的处理结果达不到法律效果和社会效果的统一。 所以，在处理上述案件时候，应该让开发商将将退购房款分为两部分，其中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者。属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前还款。我国中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第30条规定：抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。这样处理才能达到各方利益的平衡，是案件的处理结果达到法律效果与社会效果的统一。

2018/7/21 9:20:08

1、买卖双方签署《房屋买卖合同》 2、买卖双方到银行申请资金托管，签署托管协议，开立托管帐户 3、买方按约定将交易资金存入托管帐户 4、银行确认托管资金到帐后通知买卖双方 5、买卖双方办理交易过户手续 6、买卖双方提供完成交易手续的相关资料给银行，申请将托管资金划转给卖方 7、银行审查交易手续完成情况 8、银划转交易资金给卖方

2018/7/17 10:46:06

北京鸿泰公司老板指使公司会计等人将公司名下已出售或者抵押的房产再次出售，骗取28人5000余万元。 市三中院一审以合同诈骗罪，判处参与售房的郭某等三人8到4年不等的有期徒刑。 宣判后，3人均不服并提起上诉。今天上午《法制晚报》记者获悉，市高院终审裁定维持原判。据了解。因犯合同诈骗罪，该公司老板已被判处无期徒刑。 案情 会计受指使一房多卖 3被告人均是女性，其中郭某和康某分别是62岁和63岁，44岁的李某原是涉案公司会计。 2012年1月至2013年3月间，被告人郭某、康某、李某受北京鸿泰投资管理有限公司（以下简称鸿泰公司）法定代表人郭运戡（已判刑）的指使，在为该公司销售朝阳区兴隆西街8号院1、2号楼公寓部分房产过程中，明知鸿泰公司无实际履约能力，仍以公司名义与张某等28名被害人签订房屋买卖合同，帮助公司骗取购房款5000余万元。 一审法院认定，其中郭某销售房屋18套，金额共计3100余万元，康某销售房屋8套，金额1600余万元。案发后，尚有4500余万元未归还。一审期间，康某帮助鸿泰公司退赔20万元，李某退赔12.7万元，现扣押在案。 2015年12月23日，三中院以合同诈骗罪，判处郭某有期徒刑8年，并处罚金8万元；判处康某有期徒刑5年，并处罚金5万元；判处李某有期徒刑4年，并处罚金4万元；在案32万余元按比例发还被害人，继续追缴违法所得发还被害人。宣判后，3名被告人均不服，分别提出上诉。 上诉 两人不认罪一人求轻判 郭某提出，一审判决认定的事实不清、证据不足，被害人张某等人的陈述不属实，“我不是鸿泰公司的工作人员，也没有接受该公司法定代表人郭运戡的委托售房，我仅作为郭的亲属在他向被害人售房过程中起媒介作用。” 郭某称，当她得知房子存在问题后就没再帮忙联系售房，会计李某转入她个人账户的钱款是郭运戡给她丈夫的还款，不是售房提成。她不具有非法占有被害人购房款的主观故意和客观行为，不应以单位的直接责任人追究合同诈骗罪的刑事责任，应宣告无罪。 康某提出购房人是得知她与鸿泰公司法定代表人郭运戡有亲属关系才主动找她帮忙，郭没有委托她售房，自己也不是该公司员工，没有实施主动推销售房欺骗购房人的行为，没有拿过售房提成，所以不构成合同诈骗罪。 康某的辩护人认为，康某没有与郭运戡共谋诈骗，对鸿泰公司所售房屋存在一房多卖的情况并不知情，只是在购房人主动找其帮助联系购房时才将购房人介绍给郭，并为购房人与郭传话，不具有非法占有的主观故意和客观行为，应改判无罪。 李某认为一审判决量刑偏重，自己作为鸿泰公司的会计赚取工资，是按照法定代表人的安排完成工作，未起主要作用，没有获取非法利益。发现公司所售房屋出现重复销售的问题后，她还曾提醒过郭运戡，并在案发后主动配合公安机关调查案件，如实供述犯罪事实，认罪悔罪，积极退赔被害人损失，请求二审法院酌情对其再予减轻处罚。 判决 终审驳回上诉维持原判 对于3名被告人的上诉理由及辩护意见，法院经查，鸿泰公司已不具备实际履约能力的情况下，在购房人与鸿泰公司签订房屋买卖合同过程中，郭某、康某受郭运戡指使帮助鸿泰公司骗取被害人购房款用于公司经营。 在长达一年多的时间里，鸿泰公司由于将部分房屋再次出售，导致无法按照合同约定履行交房义务，最终给28名被害人造成了巨额财产损失，而郭某帮助销售的房屋数量是18套、康某是8套，占绝大部分。虽郭某、康某否认自己参与共同犯罪，但在案确认的被害人陈述与相关证人的证言等证据可相互印证，足以证明二上诉人不仅对郭运戡非法占有被害人购房款的主观故意应当明知，而且具有共同的犯罪故意，所实施的行为符合合同诈骗的犯罪构成，应视为单位犯罪的直接责任人员共同承担刑事责任，鸿泰公司与购房人之间不属于民事纠纷。 一审法院根据李某的犯罪事实和诈骗数额，并鉴于其为从犯，且具有自首情节和退赔行为依法减轻处罚，量刑并无不当，被告人请求再予减轻处罚，没有法律依据。一审法院对3名被告人犯罪数额的计算和认定正确。郭某、康某否认获得售房提成缺乏证据支持。 综上，郭某3人所提上诉理由及辩护意见，缺乏事实及法律依据，法院均不予采纳。 法院认为，郭某、康某受委托从事鸿泰公司房产销售工作，视为单位的直接责任人员；李某身为鸿泰公司直接责任人员，以非法占有为目的，在鸿泰公司签订、履行合同过程中，帮助该公司骗取对方当事人的钱款归公司所有，其行为均已构成合同诈骗罪，且犯罪数额特别巨大，依法应予惩处。 郭某等3人在共同犯罪中均起次要作用，系从犯；李某经公安机关电话通知主动到案，并如实供述犯罪事实，可认定为自首；李某、康某均积极退赔以弥补被害人的部分经济损失，依法分别对3人减轻处罚。 一审法院根据3人犯罪的事实、性质、情节及对于社会的危害程度所作的判决，事实清楚，证据确实、充分，定罪及适用法律正确，量刑适当，应予维持。据此，市高院终审裁定驳回上诉，维持原判。

2018/7/16 9:20:07

在二手房交易中，为了保证交易的公证和安全，买家将购房涉及到的资金通过第三方平台进行临时托管，待房屋交易达成后（通常指过户完成）再将房款资金交付卖家。房款监管的方式目前有以银行为托管平台的四方监管（银行、中介、买方、卖房）和以第三方支付平台为基础的三方监管（支付平台、买方、卖方）。房款资金监管的必要性？二手房交易拥有流程复杂、金额较大、证件文书涉及较多的特点。因此交易中的风险也比较突出，在二手房交易的中既有被伪造的证书骗去大量房款的买家，也有因为不懂流程在不明不白中丢掉房屋产权的业主。因此，为了交易安全，房款监管成为了二手房交易中必不可少的步骤。通过房款监管，买家能够保证自己的资金安全，确保房屋过户后再支付房款，而业主则能够在约定的时间准时收到自己的房款。

2018/1/23 13:49:10