签约事宜

1.交定金前先去住建委核房 在签署合同之前，除了前期进行初步的产权查询外，还要亲自进行产权的确认，特别是二手房交易，产权确认是至关重要的一环。你应当在卖方或者中介的陪同下，亲自拿着卖方的产权证到房屋所属的住建委进行产权状况的核实。 只有在你对产权状况熟悉后，才能将定金交付卖方。新房也同样如此，一般来说，新房的查询核实主要是查询核实开发商的预售许可证、国有土地使用证等信息。 2.认真阅读合同中所有的交易条款 合同签署是至关重要的，你在交易过程中，必须对标准合同中需要约定的内容进行全面细致的阅读，弄清楚合同中任何一个条款的意思，以及对于自己的利害关系。 3.合同中不要留空 合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知这些空白处为开发商/卖房业主日后作弊提供了条件。比如，新房标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留神，开发商便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。 4.保留任何费用的发票 对于房产交易来说，交易过程中会有很多税费的发票、中介费的发票，也有各种其他费用的发票，这些都是重要的交易资料的一部分，必须妥善地保存。当交易产生纠纷时，发票是重要的证明文件，并且，发票本身就是交易过程中某些环节要提供的资料，尤其是各种税费的发票，必须保留齐全。在办理房产过户时，没有完税单，是办不下来的。 买新房的时候，同样也要注意保留发票，而且要主动向开发商索取各种费用的发票，比如，交了订金，你就应当向开发商索取定金发票，至少也是盖有公章的收款收据。 5.不要轻易签订委托书委托书是一种授权书，你一旦与别人签订关于某些事情的委托书，则代表你将某些事情的权利和义务交给了被委托人。通常情况下，买房过程中，会涉及两种不同情况的委托，一是委托中介机构进行产权确认、按揭贷款申请、贷款发放进度跟进、过户手续办理等事宜，你和中介结构签署的经纪服务协议，其实就是一种委托书，等于是你委托了中介帮你办理买房的事情，而你同时支付给中介服务佣金。二是委托了开发商办理房产的按揭手续办理、房产证的办理等。对开发商的委托，通常并不需要签委托书，是一种隐性的委托。通常情况下，开发商也会主动帮你办理按揭贷款的手续，并且办理房产证。对于任何形式的委托，你都应当有所知晓，当你认为某项委托并不需要时，可以与中介或开发商具体约定。

2018/1/24 16:32:39

近年来，有关二手房交易的法律纠纷甚至欺诈事件开始屡屡见诸报端，有些甚至给买卖双方造成了百万金额的损失。购房人最关心的交易风险有四大方面，一是担心【交易资金安全】的居于首位，占38%；二是担心【房屋存在瑕疵信息】的占31%；三是【购房后出现遗留问题】，如房屋涉及诉讼或重大纠纷而【被查封】的居于首位、担心【房屋内曾发生非正常死亡事件】或【电磁辐射】的得票较高；四是购房后遗留问题，担心【原业主欠费】以至被限制服务。坐标网针对时下二手房买卖过程中频发的纠纷问题进行了归纳与分析，希望可以给买卖双方合理防范交易风险提供参考。一：购买二手房应使用“资金监管”进行钱款交接以防资金发生风险实践中会有购房人在出售方完成房屋权属交割后拖延支付购房款的情况，不仅有可能为出售人带来回款风险，对于那些需要“卖旧买新”的业主来说，也有可能延误购房良机，甚至出现过不能及时回款致使新购房违约而造成损失的情形出现。坐标网提醒您，购买二手房应使用“资金监管”进行钱款交接，确保房屋权属和资金的安全。二：签约前需要核实房屋抵押，查封情况，避免钱房两失房屋抵押指业主用房屋作担保向第三方借钱的行为，而房屋被查封是指依法被限制过户转让的房屋。现有法律明确规定，房屋未解除抵押登记前不能办理过户手续，房屋被查封则根本不能上市交易，购买人不了解房屋抵押状况就支付房款很可能钱房两失，而对于签约后至办理房屋过户前的一段时间内原业主将房产抵押给他人是无法控制的。坐标网提醒您在签约后和业主一起到档案馆查证该房屋是否处于查封、冻结或抵押状态同时，通过“资金监管”办理钱款交接，这样一来，过户之后，卖房才能拿到钱款。三：签约应明确房屋学区划分、户籍学籍状况，否则可能影响孩子及时就学由于学区房的特殊属性和稀缺性，不少家长选择提前购买学区房，市场上也存在部分业主在孩子未毕业前就考虑售房，这样就容易出现学籍占用的情况。坐标网提醒购房者在购买学区房前除了需确保该房在指定学校的施教区内，还应明确掌握房屋的户籍状况、入学资质要求等，认真核实该房是否存在户籍、学籍占用情况和占用时间的问题，以推算自己的孩子是否能按时报名、入学。四：非房屋物理瑕疵官方无定义，买房凶宅应进行风险控制，否则追责无望;凶宅是指在房屋本体结构内曾发生自杀、他杀事件的房屋，如果购房人在不知情的情况下购买，即使在房价上涨的背景下，也可能出现高达20%的房价贬损，且转售周期较长。据了解，“凶宅”一般不被法律认为物理瑕疵，在签约业主一般也不会主动将将此信息告知，因此无力自行核查的购房者往往会在不知情的情况下购买，之后又感到追责无望。针对此类风险，坐标地产均要求经纪人在客户签约前在《凶宅信息库》内做排查，并在合约中约定此信息的披露义务，购房者应监督经纪人是否完成了风险控制动作，以知晓瑕疵信息。五：辐射房界定成难题，购房前应进行风险控制，避免日后纠纷房屋周边既存的高压电力设备会对所购房屋造成电磁辐射影响，如果辐射值超标，则将影响人体健康和房屋投资价值。但是对于所购房屋是否为“辐射房”，购房者往往无力核查或核查成本高昂，此外，辐射检测的权威性也存在一定疑虑。目前，坐标已聘请权威机构对作业范围内的高压电力设施做电磁辐射检测，并要求经纪人在签约前根据客户要求出示具有公信力的检测报告，同时对报告的真实性、检测结果的准确性负责，购房者应在签约前详细咨询经纪人以了解房屋瑕疵状况，避免日后出现纠纷。六：出售房屋必须要共有权人书面同意，否则所签合同无效房屋共有权人是指多人共同拥有对房屋出租、出售的权利，合同法规定，未经所有共有权人同意出售的房屋所签合同无效，这对于买房人来说，可能到最后不仅买不成房子，时间还耽误了，房价也涨了。坐标网提醒您在签约前查看房本“共有权人”一栏及“产权性质”一栏，同时应询问出售方婚姻状况以及是否有其他共有情况。经前两步判断如房屋存在共有权人，应要求所有共有权人全部到场签署合同，不能到场则须出售方提供《同意出售证明》等资料。七：二手房交易应合规缴税，否则最严重将承担刑事责任国家规定：二手房买卖缴税必须按照税务机关核定的金额进行缴纳，任何低于此数额，且不符合减免税条件的，均可能是有人伪造税票或通过其他手段非法逃税。无合法缴税记录对于交易双方来说，可能面临最高双方均承担刑事责任的风险。坐标网提醒您，应在交易双方协商一致的基础上签署完整、合法、有效的房屋买卖合同及相关文件，确保税费合规缴纳

2018/1/24 16:27:20

不建议，强烈不建议买二手房时买方用自己的钱替业主提前还贷，因为有极大的风险。二手房如要过户，只能先将未结清的贷款结清，也就是提前还贷，房子能网签\缴税\过户,其中的一条是这房子不能有没还清的房贷。提前还贷有以下两种方式，强烈建议客户不要用自己的首付款替业主赎楼：第一种，自行筹钱赎楼这个比较简单，业主自己筹钱就可以预约银行还清贷款。第二种，第三方赎楼这种方式是业主通过第三方，如买方或中介公司等代为还清房款。在二手房交易过程中由于买方替业主赎楼存在极大的资金风险，每年也都有许多这样的损失案例见诸报端，因此目前市面上的极不推荐此种方法。买方用首付款替卖家赎楼的风险主要有：（1）交易中时不时会遇到有的卖家不仅欠银行贷款，还会将房屋拿到抵押公司抵押贷款，由于利息累计，有时卖家拿到首付款钱后只能偿还银行或担保公司一方的贷款。对于未偿还的部分是无力偿还的。这时候如果买家直接支付房款替买家赎楼，风险就是钱出去了但房子未能全部赎回，最终导致无法交易，产生纠纷。（2）买家向卖家支付首付后，卖家并未如约去办理解压赎楼手续，而是挪做他用。这时买家已付了部分房款，非常被动，卖家还会提出进一步要房款去解压的无理要求，从而产生纠纷。（3）支付房款后由于业主未去解压，导致房屋因债权债务等原因被查封，导致买方经济受损。以及其他风险，这里不再一一罗列。鉴于用购房人的房款替业主赎楼存在很大的风险，我们建议买卖双方协商走中介公司的金融产品赎楼。买方将房款打入资金监管账户，业主通过中介的金融产品还清银行贷款。

2018/1/24 16:11:03

在二手房并非每一位购房人都能顺利的从与业主的“斗智斗勇”中把房价砍下来的。要想拿到更大的优惠，需要广大购房人做好许多功课。 一.心态要平稳，不要恐慌着急购房人恐慌着急的心态，看一次房就想抢购的兴奋，非常不利于在与业主的讨价还价中占得先机。心态一定要平稳，多与业主谈判几次，不要表现的过于急躁。 二.了解房屋情况，发现房屋缺点 再好的房子，都有缺陷!在购房前，购房人一定要自己或者在中介协同下对房子所在的小区，房子本身，及所有房子里面的设施做充分的了解，现场看房时不要只看到房屋的优点，更应该充分发现房屋的缺点。比如小区环境、物业质量、设备损耗情况、房屋前后景观视野、邻居情况等各个方面都尽量挑些毛病，这些房屋的硬伤恰恰是你在与业主谈判时压低房价的最珍贵的筹码。 三.了解该小区的均价行情 在购房前，购房人一定要对所在小区近半年或者一年来的房价走势做些了解，对社区同类户型的成交均价做到心中有数，这样才能在与业主谈判时有一个明确的价位目标，切记盲目谈判。此外可以通过中介或者和卖方本人了解一下卖房的原因以及用钱的急迫度。 四.价格实在不能降时，可以从其他费用入手 购房者如果在与卖方谈判房价时,实在没有办法让卖方再便宜了,那么可以考虑要求卖方来承担一部分这些费用，小账不可不细算，这些杂七杂八的交易费用通常也需要花去几千上万元，如果房东愿意承担一部分，也能使你购买房屋的总价格有所下降，毕竟是能省一点算一点。 购房人在面对业主时要想顺利的砍价，就要做好功课，对房、对人、对费用都要做到心中有数，这样才能在砍价时占得优势。提醒广大购房人砍价一定要适可而止，不能太贪，砍价时要根据房屋的实际情况制定砍价策略，不要为了一味的杀价和错失了好机会。

2018/1/24 15:35:51

二手房由于交易周期长、房产权属瑕疵、涉及大额资金交付等情况，在交易的时候伴有很大的风险。比如交完钱遇到房子被法院查封、办完贷款缺因为共有人不同意出售无法过户等该如何防范？本文将从最容易出现问题的地方入手，来解释如何防范、遇到了怎么处理。二手房买卖的风险主要有产权、资金、房屋本身的质量三个方面一、产权风险1.房主无从事交易的资格，也就是假业主的。这类风险在签约时应该注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人，介于有的人会造假，签约前应要求经纪公司或经纪人前往建委查询。2.房子是多人共有，卖方未经全部共有人一致同意就将房屋登记出售的。这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人，有多个产权人的必须要求全部权利人到场，如不能到场的需要提供同意出售证明及手写委托书。3.房子有贷款、抵押尚未还清，业主需要用买房的钱去还贷解押的。这类风险购房者记住一条：不同意业主用你的钱去还房贷，如果业主不能自己偿还的，会有中介公司提供金融服务，千万不要自作主张同意业主使用买家的钱去还贷。因为你不能确保卖家拿着你的钱真去还房贷，很多纠纷都会在这里出现。4.房子被法院依法查封的。签约前需让经纪人协同业主到建委去查档，如果交易之前查封的建委会有备档。如果担心签约完成后、过户之前被查封的，在合同里应写清楚如遇法院查封，经纪公司应当承担先行赔付的责任。不符合转让条件的房。按照国家相关法律的规定,有的房子是不能转让的，比如5年内的经济适用房、军产房、局级分得的公房。属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购审查产权证时，应注意到以下几方面：1.以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。2.军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。3.远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以上市交易。二、资金安全1.房款资金。资金安全主要是业主拿到定金或首付款后玩消失，目前在北京买二手房时一定要资金监管，这可都是我们的血汗钱。2.房子消耗的费用资金有的房产有大量的物管费用、水电费用没有结清等等一些情形。签约时一定要留保证金，不然等过完户交房时一查费用就不好办了。三、房屋本身说到房屋本身的质量问题，就多了去了，这个最好是找一些懂这个的朋友协助一起去帮忙看看，而且最好是能够晚上、白天、雨后都去看看。再有就是可以在小区里，同小区里的人多聊聊，了解一下那栋楼那户有没有特殊的情况，比如凶宅等。尽量选择大品牌中介肯定是没错的，至少能有个保障，毕竟比较起来而言，那点中介费还是算不了什么的。

2018/1/24 15:22:23

【案例再现】 何女士2014年8月通过某中介公司购买了一套北京市昌平区的一套经济适用，由于买的是经济适用房，卖方办理过户的手续较繁琐，因此他们先交了首付后，拿了房子钥匙为装修做准备。没想到，有一天他们请人来做设计时，开发商突然出现，原来他们是来维修楼下住户天花板的。 何女士赶紧掀去各个房间原有的地毡，目瞪口呆，原来地板上布满了裂缝，最长的裂缝接近三米，宽度达到两厘米，而且裂缝是贯通整个楼板的。且据维修人员说，该房之前已经维修过一次了。 何女士赶紧找来中介机构和卖方要退房，中介机构推说不知情，卖方则说从未维修过，质量已经得到买方认可。于是，定金不退，中介费不退。何女士的房子还没入住，就有一场官司摆在眼前。 【案例分析】 购房人发现房屋存在质量问题后，首先要确定是否属于保修的范围，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;3.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;㈣电气系统、给排水管道、设备安装为2年。 如房屋质量问题属于保修范围，购房人可直接向开发商主张保修，卖主有配合的义务。如房屋质量问题不属于保修范围且存在于房屋买卖前，则原房主属于责任方，应承担维修义务。 【如何维权】 如果该房屋存在重大质量问题，已经影响到了该房屋的居住与使用安全的话，根据《合同法》第一百四十八条关于“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”的规定，梁女士可以解除与卖方所签订的二手房买卖合同，要求卖方还购房款并赔偿相应的银行利息损失。 【坐标支招】 1、二手房交易不同于一手房，有很多隐蔽的质量问题不太容易发现，因此，在查验二手房时应小心细致，多看多观察，最好能够请有经验的人士一同查验。 2、在签署二手房交易合同时，应在合同中约定，如果存在质量问题，应明确责任方的责任和赔偿方式。 3、发现问题时应当及时与原房主联系解决，以便时间太久无法分清责任方。

2018/1/24 14:57:53

有很多购房者在买房时非常容易中了中介对房龄“伪年轻”的圈套。特别是对于刚需户或者第一次买房的购房者来说，由于手中钱不多，都是只关注价格，而对于房龄等问题一概不知。 2015年4月张先生通过某中介公司购买了，位于在北京市海淀区毛纺厂南小区的一套两居室，签约前中介公司经纪人一直告知房子是1995年的房子，放心买肯定没问题。由于张先生当时没太在意房子的年龄，很痛快的签了买卖合同。直到后来一位朋友前去参观他家房子的时候，这位购房者才知道原来这套房子是1985年的，已经有30岁了。 中介公司为了促成交易，有的时候会故意隐瞒老房子的真实“年龄”。二手房交易过程中中介公司隐瞒房屋真实年龄的现象，对于购房者会有怎样的影响呢?最直接的联系就是老房子的价格比新房子的价格低，房龄还会影响到贷款的数额和年限。在谈价时，购房者由于不知情，可能会比较容易接受这个“伪年轻”的房子，最终导致利益受损。 随着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的维修费用，实际购房成本将增高。所以在购二手房时，最好在有买卖双方及中介公司签字的合同中注明“房龄。如果在签订合同后发现中介在签订协议过程中故意隐瞒房屋真实房龄，购房人有权要求中介方赔偿因此造成的损失。如果卖房者有恶意隐瞒房屋真实房龄的情况，严重损害购房者利益，则购房者有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。

2018/1/24 14:52:14

一.如何判断产权人?首先要核对产权人的身份证和房产证是否一致，如果产权人不能到场，代理人要有产权人的授权委托书，并核实委托书上的代理人信息与实际是否相符。二.签约时，业主配偶未签署《同意出售证明》会有什么样的后果?根据婚姻法的相关规定，夫妻双方在夫妻关系存续期间取得的财产一般认定为夫妻双方共同共有，所以未取得配偶同意出售证明，买卖合同可能会被认定为无效或无法履行。三.出售继承房产，是否需要全部继承人共同签署买卖合同?继承中的房产属于全体继承人共同共有，如果出售应由全体继承人共同签署合同，并由全体继承人的配偶签署《配偶同意出售证明》。四.签约资格如何确定?合同双方当事人都应是完全民事行为能力人。根据民法通则规定：18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。五.遇到买方是外国人或港澳台居民(被国家限制的购房人)时，怎么办?在遇到买方是外国人及港澳台居民时，卖方(或让中介方)除索要经过涉外公证与认证的身份证件证明外，还要审核是否取得《涉外审批单》，一免耽误卖房的时效。六.遇到法人(包括公司企业、事业单位等)购房时，怎么办?1.审核其营业执照或其他依法登记证件是否在存续期间，必要时通过网络或到工商行政等部门进行查询。2.二手房属于国家或集体财产的，应审核是否有政府主管部门的批准文件。七.卖方因患病丧失行为能力的该怎么签署合同?需要由卖方的近亲属(配偶、父母、子女)向法院提起诉讼确认卖方为限制行为能力人或无民事行为能力人，再由人民法院指定监护人，由监护人办理房屋买卖事宜。八.不选择资金监管可能面临的风险是什么?交易双方放弃资金监管，坚持自行交付房款的，可能面临的风险包括但不限于：房屋出卖人无法取得全部房款，房屋购买人无法取得房屋所有权、亦无法追回已经支付的房款等。

2018/1/23 13:41:43